Что нужно знать собственнику недвижимости, заключая договор с риэлтором

Если Вы решили продать свою квартиру (дом, дачу, землю, гараж), то разумным решением будет обратиться к профессионалу. Можно, конечно, попробовать это сделать самостоятельно, но собственники недвижимости не обладают теми возможностями, которые есть у риэлторов. Подробнее об этой теме журналу «Вариант» рассказал Артем Попов, директор АН «Время Недвижимости».

- Речь идет не о массированной рекламе объекта недвижимости - это может сделать каждый счастливый собственник, регулярно обегая все рекламные носители. Возможности профессионального риэлтора не ограничиваются беспрерывными ответами на телефонные звонки, хоть и есть такое мнение, что пропущенный звонок - это потерянный покупатель. Даже неустанная болтовня по телефону и частые выезды на объект (а в это время пропущен звонок) не являются сложной задачей для многих продавцов. А уж как похвалить себя, соседей и собственные стены, знают даже дебютанты. К сожалению, этого не достаточно для успешной и выгодной продажи недвижимости.
Существует огромное количество юридических и житейский нюансов, которые не сможет осилить непосвященный любитель. Попробуйте ответить на эти вопросы:

· как, куда давать рекламу об объекте?

· с чего начинать показывать объект?

· как вести переговоры с покупателем?

· какие сроки устанавливать для подготовки документов?

· какие готовить документы?

· много ли денег уйдет на эти бумаги?

· что такое ипотечная сделка?

· сколько будет длиться переход права собственности (регистрация)?

· где и как проводить сделку?

· сколько дней нужно для выселения?

· что делать если не успею?

· быстро ли выписывают граждан? А призывников? А несовершеннолетних?

· с чего начинать выписку? Или регистрацию?

· нужно ли делать перерасчет субсидий?

· где производить расчёт?

· как проверить деньги?

· что будет с телефоном?

· кто платит налоги - продавец или покупатель?

· сколько платит?

· что сегодня изменилось в законодательстве?

· что изменится завтра?

· что если собственник несовершеннолетний?

Если Вы уверены, что знаете правильные ответы на эти вопросы, то:

· во-первых: Вы – риэлтор!!!

· во-вторых: это еще не все;

· в-третьих: больше чем на половину вопросов Вы, все равно, ответили не правильно.

Это лишь малая часть того, что предстоит пройти продавцу в одиночку. Это лишь верхушка айсберга, который приходиться растопить риэлтору и агентству недвижимости, сопровождая каждую сделку. Но это совсем не то, что можно рассказать о работе профессионала, реализующего недвижимость.
Основная масса покупок совершается после взвешивания всех "ЗА" и "ПРОТИВ" по каждому объекту, который покупатель осмотрел в поисках самой удобной, самой дешевой, самой уютной, самой-самой... В общем, оптимальный вариант для каждого свой.
Если Вы не профессионал, а счастливый собственник недвижимости, то скажите мне, как Вы собираетесь показать Вашим покупателям все объекты, которые имеют сходные черты и продаются в данный момент на рынке недвижимости? Как Вы собираетесь проводить сравнительный анализ таких объектов, они, ведь, не стоят на одной полке с Вашей квартирой, тускло сияя пыльным ценником? Все эти объекты нужно показать покупателю, выяснить сроки освобождения, цены, размеры задатков, состояние документов и прочие тонкости, которые потом будет сравнивать Ваш потенциальный покупатель.

КАК ЖЕ НАНЯТЬ ПРОФЕССИОНАЛА?

1. Доверяйте своим чувствам, но не забывайте о разуме.

Все хотят получить за свой товар больше, чем он стоит, но не нужно забывать о благоразумии, если Вам обещают продать намного дороже рыночной цены - это может оказаться ловушкой. После подписания договора с таким риэлтором, обычно, начинается скулеж, что цена завышена, появились объекты дешевле - давайте снижать. Если хотите проверить профессионала на порядочность, можете смело предложить ему свой объект по завышенной цене, если он согласиться его продавать - откажитесь. Даже самый ликвидный объект имеет свой потолок по цене и риэлтор, может определить верхнюю и нижнюю планку. Значит, если Вам предложили продавать Ваш объект по завышенной цене, то: либо перед Вами совсем не опытный риэлтор; либо Вам предложат снизить цену в период действия договора. Вас устраивают такие варианты? Соглашайтесь!!!

2. Что должен "ЗНАТЬ" и "НЕ ЗНАТЬ" профессионал?

Риэлтор, регулярно продающий однотипные объекты в своем районе с ходу скажет, за сколько купят аналогичный объект. Даже даст раскладку по дням - за какую цену возьмут сегодня, за какую в течение недели, сколько нужно просить, чтобы уложиться за месяц. Если риэлтор заключил с Вами договор на продажу Вашего объекта, то первое, что он должен сделать после осмотра - дать рекомендации по продаже недвижимости:
• Что сделать прямо сейчас?
• Что сделать перед показом объекта?
• Как вести себя во время показа объекта?
• Что сделать после показа объекта?
И еще некоторые корректировки, которые Вы получите в период действия договора, но только в виде рекомендаций.

Также хотелось сказать, каждый владелец недвижимости должен знать, что не он оказывает риэлтору услугу по зарабатыванию комиссионных, а риэлтор владельцу. Основная задача риэлтора - как можно быстрее и выгоднее продать объект заказчика. Если у Вас нашелся покупатель, и он Вас устраивает, а риэлтор не хочет проводить сделку, потому что зарабатывает меньше, чем хотел - немедленно расторгайте договор с таким помощником.

3. Отдавать ли документы?

Эту задачу каждый продавец решает для себя сам. Если у Вас ликвидный товар, то за него возьмутся и продадут не зависимо от того, оставили вы документы у риэлтора или нет. Если Ваш объект тяжел для продажи и проект будет стоить риэлтору больших затрат, то неудивительно, если Вы уже год кочуете от риэлтора к риэлтору в поисках самого лучшего, а объект и ныне там. Это потому, что Вы не полностью доверили риэлтору свою проблему, а он, в свою очередь, не хочет рисковать, предлагая Ваш объект и не имея на руках документов. То же самое касается и ликвидных, но уникальных объектов (магазины, здания, квартиры в эксклюзивных домах). Без 100% гарантий оплаты труда мало кто согласится вкладывать деньги в реализацию ваших планов. Специфика работы риэлтора и любого агенства такова, что оплата услуг происходит уже после того, как сама услуга оказана, поэтому избежать всех этих трудностей проще всего, сделав предоплату. Тогда, думаю, никакой риэлтор не потребует подписать договор или оставить документы у него, а вот клиенты, наверное, будут настаивать.

4. Кто еще договорился с риэлтором?

С 1992 года активно развивается рынок риэлторских услуг и многие агентства имеют постоянных клиентов, а самые активные покупатели - своего риэлтора. Это не только модно, но и очень удобно: не нужно приспосабливаться под каждого агента или агентство - это всегда может сделать свой «любимый» риэлтор. Но существует такой момент, если нужно продать и купить (альтернативная сделка). Покупатель действует через своего агента, продавец - через своего и если агенты не договорились, то оба клиента пострадали. Поэтому, если Вы не уверены в своем риэлторе, рекомендую всем собственникам недвижимости, заключившим договор с риэлтором, проверять его.

Эти тонкости в работе с недвижимостью знают не все наши клиенты, скорее - все не знают. Вот немного указаний к действию при заключении договора с риэлтором на продажу своего объекта:

· Многие риэлторы называют этот договор «эксклюзивным», но это не должно пугать продавцов, «эксклюзив» - это риэлторский сленг, такой же как и «трешка», «хрущёвка», «хитаровка» «бабушкин вариант». Так нам, риэлторам, легче общаться друг с другом.

· Внимательно читайте договор - у каждого риэлтора условия разные.

· Если Вам что-то не понятно, лучше десять раз переспросить, если Вам условия не нравятся, даже после объяснений - не подписывайте.

· Предложите свои условия, может они устроят риэлтора. Ведь риэлторы тоже люди и могут идти на компромиссы.

· Если Вы подписали договор - доверьтесь профессионалу.

· Доверяй, да проверяй - не ленитесь просить своих знакомых позвонить агенту или в агентство и спросить, не продается ли объект, а если продается, то будут ли сотрудничать с другим агентством.

· Если покупатели не приходят несколько раз в неделю, попросите показать в прессе Ваше объявление. Только в тех изданиях, которые Вам порекомендуют в газетном киоске. Никто лучше продавцов газет не знает, какие издания покупают больше для поиска недвижимости, а какие для поиска работы.

· Если объявлений много, а покупателей мало - требуйте объяснений или рекомендаций, что сделать, чтобы исправить положение.

К началу страницы