Семь раз проверь… Что следует предпринять, прежде чем купить квартиру

Шаг 1: проверить правоустанавливающие документы.

Пакет документов будет зависеть от того, кто выступает в качестве продавца. Если продавец – собственник, то он должен представить договор: купли-продажи, дарения, обмена, либо договор приватизации жилья, если с того момента собственник не менялся.

Комментирует юрист агентства недвижимости «Ратмари» Татьяна Заречнева: «В качестве правоустанавливающих документов также могут выступать: свидетельство о праве собственности, решения суда, свидетельство о праве на наследование (либо по закону, либо по завещанию). Последний документ выдается нотариусом. В отличие от остальных, его можно даже не регистрировать в Управлении федеральной службыгосударственной регистрации, кадастра и картографии, в отделе по г. Новокузнецку. На мой взгляд, свидетельство о праве на наследование - наиболее безопасный вариант для покупателя: в этом случае правовая оценка документов была уже проведена нотариусом. Если продавец предъявляет в качестве документа решение суда, то на нем должна стоять отметка, что решение вступило в законную силу».

Разумеется, документы должны быть без помарок и исправлений. Следует насторожиться, если у продавца нет оригиналов документов, только ксерокопии. Особенно если в качестве продавца выступает доверенное лицо.

Какие документы должен предъявить человек, выступающий в сделке доверенным лицом собственника? Прежде всего, доверенность, заверенную нотариально. Общепризнанным является тот факт, что доверенность является источником риска для покупателя. Она может быть в любой момент отозвана. Собственник может обратиться к тому же нотариусу с просьбой аннулировать доверенность либо выписать другую у другого нотариуса. Новая доверенность автоматически отменит действие предыдущей. «Продавать недвижимость через доверенное лицо собственник может по разным причинам, - говорит Татьяна Заречнева. – Допустим, квартира является наследством, полученным несколькими лицами, и они решают ее продать. Кто-то живет в другом городе и не может приехать на сделку. Тогда он доверяет проведение сделки другим наследникам либо третьему лицу. Полномочия доверенного лица указываются в доверенности: может ли он только получить оплату по договору или он вправе ставить свои подписи на документах».

Шаг 2: узнать историю жилья

Главный документ для покупателя – выписка из единого государственного реестра прав (ЕГРП). Именно она подтвердит право собственности, зарегистрированное государством, а также укажет на аресты и обременения недвижимости, если таковые имеются. По оценкам экспертов, на сегодняшний день выписка из ЕГРП является одним из залогов безопасности сделки.

Что именно указывается в выписке?

· Данные об обладателе прав на имущество;

· описание объекта недвижимого имущества;

· права владельца, зарегистрированные на объект (их объем: доля или полноправное владение);

· ограничения или обременения этих прав, данные о притязаниях и требованиях на объект, которые зарегистрированы в судебном порядке.

Выдается выписка из ЕГРП в Росреестре по заявлению лица, ее стоимость – 200 рублей госпошлины для физических лиц и 600 рублей для юридических. «Обычная выписка из ЕГРП с информацией об объекте и существующих правах на него выдается любому человеку, - говорит Татьяна Заречнева. – Кроме того, собственник может запросить выписку из ЕГРП обо всех сделках, совершенных в отношении этой квартиры: здесь будет отображена вся история перехода прав на квартиру. Подчеркну, что такая выписка выдается только собственнику. О чем следует помнить: срок действия первого варианта выписки из ЕГРП составляет одни сутки. Поэтому с запросом лучше обратиться два раза: первый - после того, как вы определились с объектом покупки и готовы приступить к подготовке документов, второй – непосредственно в день сделки, чтобы убедиться, что ничего за это время не поменялось. Благо, изготавливается выписка быстро, буквально за 15 минут».

Шаг 3: внимательно присмотреться к продавцу

Если поведение продавца вызывает сомнение, можно попросить у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «В этом нет ничего зазорного, - комментирует Татьяна Заречнева. – Зато вы убедитесь в адекватности продавца. В противном случае, если вдруг после покупки появятся притязания на квартиру и выяснится, что продавец состоит на медицинском учете, суд может достаточно легко признать такую сделку недействительной. Вам же будет трудно доказать свой статус добросовестного покупателя, так как вы не позаботились обо всех необходимых документах». Обязательным является изучение паспорта продавца.

Шаг 4: сравнить квартиру с планом БТИ

В квартире не должно быть неузаконенных перепланировок, особенно масштабных, затрагивающих несущие стены или инженерные конструкции. Увидеть наличие таких перепланировок можно, сравнив план БТИ и состояние квартиры. «Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ, - говорит Татьяна Заречнева, - любые серьезные изменения в планировке квартиры требуют согласования с органом местного самоуправления, иначе они могут квалифицироваться как административные правонарушения, за которые собственник несет ответственность. При этом не важно, кто именно делал перепланировку: нынешний владелец квартиры или предыдущий. Если суд постановит вернуть квартиру в прежнее состояние, делать это придется даже новому хозяину, причем за свой счет. Стоит добавить, что незначительные перепланировки – соединенные санузлы, убранные кладовки и темнушки – на сегодняшний день не являются грубым нарушением и, как правило, к таким переделкам контролирующие органы не предъявляют претензий».

Шаг 5: проверить права на недвижимость третьих лиц

Нелишним будет запросить в паспортном столе поквартирную карточку с информацией обо всех прописанных в квартире лицах. «Поквартирная карточка отражает только состояние на сегодняшний день, - говорит Татьяна Заречнева. – Все, кто когда-либо был прописан в квартире, будут указаны в архивной копии поквартирной карточки. Она делается вручную в течение 10 дней и выдается только собственнику либо доверенному лицу. Запросить информацию о прописанных лицах нужно обязательно. Даже если продавцы клянутся, что прописанный человек уже давным-давно не живет в квартире, пропал или переехал в другой город, лучше попросить его выписать до того, как оформить сделку. Иначе никто не сможет гарантировать, что третье лицо, имеющее право на проживание в данной квартире, в один прекрасный момент не появится, допустим, из мест заключения и не предъявит свои права».

Шаг 6: проверить состояние счета за коммунальные и жилищные услуги

Новые собственники не обязаны отвечать за долги по ЖКХ предыдущих хозяев. Если за квартирой числится долг, новые владельцы могут открыть новый счет и расплачиваться за услуги, что называется, с «чистого листа». Однако специалисты подсказывают, что лучше заранее поинтересоваться, есть ли у продавца долги за жилищно-коммунальные услуги, и попросить их оплатить. Иначе потом долго придется доказывать коллекторским агентствам, что вы не имеете никакого отношения к накопленному долгу.

В целом, как отмечают специалисты, это лишь минимальный перечень действий перед покупкой квартиры. Каждый из случаев уникален: где-то потребуется разрешение на продажу от отдела опеки и попечительства (если в числе собственников значится несовершеннолетний), где-то – согласие супруга. Точный список необходимых документов можно определить только выяснив все юридические нюансы.

К началу страницы