О том, что ждет рынок ипотечного кредитования, рассказала журналу «Вариант» директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области Юлия Шматок.

- Юлия Николаевна, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области является партнером федерального АИЖК, но не филиалом агентства.

- Наша компания была создана «Фондом развития жилищного строительства Кемеровской области» по поручению администрации Кемеровской области. Наше областное агентство является региональным оператором федерального АИЖК. То есть осуществляет на территории Кемеровской области функции института развития ипотечного рынка. Посредством своих региональных операторов федеральное АИЖК внедряет новые механизмы, апробирует новые программы и, по сути, оказывает влияние на развитие ипотечного рынка в стране. Так было и с материнским капиталом, и с военной ипотекой, и с программами реструктуризации задолженности. Впервые такие программы появились у региональных операторов АИЖК, а уже потом их подхватили банки. Также в рамках партнерства с АИЖК наша компания выполняет еще несколько функций, связанных с сопровождением ипотечных займов.

- То, что вы работаете в Кемеровской области, накладывает какой-либо отпечаток на ваши программы?

- По сути, наши программы – это общероссийские программы, которые одинаковы для всех регионов, разница, пожалуй, только в максимальных размерах займов – для каждого региона они разнятся. Однако сейчас мы работаем над созданием региональной программы, которая позволит купить недвижимость стоимостью, равной размеру материнского капитала – федерального и областного. Дело в том, что для получения жилищного кредита в банке от человека требуется подтвердить свою платежеспособность. Но не все могут представить справку о доходах, которые приемлемы для кредитных организаций. Есть целая категория семей, которые нуждаются в жилье, готовы приобрести небольшой домик, но при этом не располагают достаточным для банков уровнем дохода. Именно на такие семьи будет рассчитана региональная программа.

- Сегодня много говорят о повышении процентных ставок по ипотечным кредитам. Каковы ваши прогнозы?

- Со второго квартала 2014 года многие банки, и, самое главное, ведущие банки, начали поднимать процентные ставки. Следующий подъем ставок ожидают с 1-го октября. По прогнозам аналитиков рынка ипотеки, средняя годовая ставка на конец 2014 года составит 13,5% годовых, по данным федерального АИЖК, средняя ставка на конец года составит 12,5%. Но надо понимать, что средняя ставка – это как средняя температура по больнице: кто-то будет выдавать под 15%, а кто-то под 10% годовых.

- С каким процентом планируете работать вы?

- На сегодняшний день мы не собираемся повышать свои ставки. У нас есть несколько программ, где жилищный кредит можно взять по ставке 9,5 - 10,6 процента годовых. Кроме того, ряд программ предполагает вычеты по ставке при рождении детей: 0,25 процента при рождении одного ребенка, 0,5 – при рождении второго ребенка. В целом, средняя процентная ставка наших программ составляет 11,4 процента годовых.

- Какую из своих программ вы считаете ведущей?

- С 1-го августа мы запустили «Социальную ипотеку» по ставке 10,6 процента годовых. Программа рассчитана на 16 категорий граждан. Это практически 95 процентов тех, кто к нам обращается: молодые семьи, семьи с материнским капиталом, муниципальные и государственные служащие, сотрудники правоохранительных органов, работники градообразующих предприятий, получатели федеральных выплат. Эта программа имеет ряд преимуществ: во-первых, можно не только приобрести новое жилье, но и перекредитовать ипотечный кредит стороннего банка и, тем самым, снизить ставку. Во-вторых, программа позволяет взять «платежные каникулы»: при возникновении финансовых трудностей в течение двух лет не платить ежемесячные взносы. После окончания периода ежемесячный платеж не увеличивался, увеличивается только срок кредитования. В-третьих, на сегодняшний день программа не имеет ограничений по жилищным условиям. Социальную ипотеку может оформить даже тот, у кого в собственности уже есть недвижимость. И, возможно, уже со следующего года, учитывая то, что это дешевая ипотека, будут вводиться ограничения по категориям получателей и наличию жилья.

- Можно ли сказать, что социальная ипотека стала ответом на критику АИЖК, не так давно прозвучавшую на федеральном уровне?

- Социальная ипотека разрабатывалась уже давно. Возможно, озвученная критика повлияла лишь на то, как быстро заработала новая программа. В целом, я бы не сказала, что все те недочеты, которые были отмечены в работе федерального АИЖК, соответствуют истине. Допустим, агентство обвиняли в том, что оно перечислило комиссии своим региональным операторам. Но региональные операторы – это мы. И мы сопровождаем выданные кредиты и заемщиков в течение всего срока жизни ипотечного займа. Не будь региональных операторов, АИЖК вынуждено было бы организовывать свои филиалы.

- Бытует мнение, что ипотека от АИЖК – это ипотека для ограниченного круга лиц.

- Мы консервативно подходим к принятию решения по ипотечным займам. Процент отказа в выдаче кредита у нас достаточно высок – 12%. Однако и у нас требования к заемщику за последнее время стали мягче. К примеру, до 2013 года мы не выдавали заем клиентам с «серой» зарплатой, только по справкам 2-НДФЛ. Теперь заемщик может предоставить справку по форме агентства, но при этом ставка по кредиту увеличится на 0,5%. Кроме того, раньше мы выдавали кредит только при наличии первоначального взноса не менее 30% от стоимости недвижимости, теперь, он снижен до 10%. Но от клиентов с минимальным взносом требуется дополнительное страхование.

В целом, я против послаблений к заемщикам и против уменьшения первоначального взноса. Когда у человека нет первоначального взноса, у него нет мотивации гасить ипотечный кредит. При возникновении первых же материальных трудностей он с легкостью может отказаться от своих финансовых обязательств. Мы все помним 2008 год. И дефолт тогда переживали именно те кредиты, где был маленький первоначальный взнос.

Наши проверки не затягивают оформление ипотечного займа – решение принимается в течение 2 дней. Мы тщательно подходим к оценке заемщика: смотрим его закредитованность, оцениваем его возможности. У нас был курьезный случай, когда наш заемщик перестал погашать кредит, а на встрече заявил: «Ну вы же видели количество кредитов у меня, зачем вы мне выдали ипотеку?».

Кроме того, мы отслеживаем сделки по квартирам, которые в свое время приобретались с использованием материнского капитала. Зачастую родители не наделяют долей ребенка, чтобы квартиру можно было с легкостью продать. Но впоследствии такая сделка может быть признана недействительной. И прецеденты уже были. Когда мы видим, что квартира была приобретена в кредит и собственники погашали его, в том числе, и средствами МСК, но в квартире нет доли ребенка, мы отказываем в выдаче ипотечного кредита на такую недвижимость. Также мы не проводим сделки с занижением стоимости жилья, когда, желая избежать налогообложения, в договоре купли-продажи указываю, стоимость жилья миллион рублей и плюс миллион за неотчуждаемые улучшения. Зная все эти наши требования, риэлторы зачастую просто не ведут к нам своих клиентов.

- Каков ваш прогноз по рынку ипотеки на ближайшее время?

- Несмотря на общее ухудшение экономической ситуации, интерес к ипотеке остается достаточно высоким. Причем это не только инвестиционный интерес. Заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаясь роста ставок, переносят решение о приобретении жилья с помощью ипотеки на более ранний период. Также этот интерес поддерживается со стороны государства внедрением льготных ипотечных программ. Таким образом, учитывая сложившуюся макроэкономическую ситуацию и перспективы ее развития, можно спрогнозировать, что по итогам года объемы выдачи по сравнению с 2013 годам увеличатся на 30%.