Коммерческая недвижимость с научным подходом

Офисы, торговые площади, складские или производственные помещения – коммерческая недвижимость не менее, а может быть, и более разнообразна, чем жилая. По определению, «квадратные метры для бизнеса» должны приносить прибыль. В этом плане краеугольным камнем темы «коммерческая недвижимость» становится ее оценка. От ее адекватности и точности зависит не просто, насколько выигрышны будут продажа, покупка или аренда помещения, а основательность этого материального актива предприятия. Николай Урбан, новокузнецкий оценщик, начальник научно-инновационного сектора НФИ КемГУ, специализирующийся именно на коммерческой недвижимости, за многие годы деятельности разработал свой подход, основанный на тесной связи недвижимости с развитием малого и среднего бизнеса (МСБ). В этом номере мы хотим познакомить читателей с выдержками из его работ.

«Коммерческая недвижимость была и остается выгодным инструментом инвестирования на долгосрочную перспективу. Для МСБ коммерческая недвижимость является активом генерации стоимости бизнеса. Ключевым фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, из приведенной ниже классификации, будет являться фактор, связанный с рыночной средой - внешнего воздействия (внешней экономической среды) или макроэкономический фактор. Это главный и единственный неуправляемый фактор, который будет существенно определять стоимость коммерческой недвижимости на ближайшую перспективу».

Основные факторы стоимости коммерческой недвижимости*

Представления владельцев недвижимости:

n Фактор полезности: недвижимость обладает стоимостью, когда она полезна собственнику;

n Фактор замещения: инвестор не заплатит за объект больше чем наименьшая цена за другой объект с эквивалентной полезностью;

n Фактор ожидания: инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем.

Факторы, связанные с рыночной средой

n Фактор внешнего воздействия: стоимость недвижимости зависит от внешней экономической среды

n Фактор спроса и предложения: цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие.

n Фактор конкуренции: конкуренция между покупателями и арендаторами, потенциальными покупателями по обеспечению покупки (аренды).

n Фактор изменения стоимости: стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени.

n Фактор соответствия: стоимость объекта собственности создается и сохраняется, когда его характеристики соответствуют спросу рынка.

Факторы, связанные с эксплуатацией недвижимости:

n Фактор производства: недвижимость - актив бизнеса, доходность которого определяется менеджментом, трудом, капиталом и землей;

n Фактор остаточной продуктивности земельного участка: чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала;

n Фактор вклада: включение дополнительных активов в недвижимость эффективно, когда они повышают рыночную стоимость недвижимости;

n Фактор пропорциональности: элементы объекта недвижимости должны быть согласованы между собой в определенной пропорции;

n Фактор лучшего и наиболее эффективного использования: вариант использования недвижимости, при котором достигается самая высокая текущая стоимость.

* - Тарасевич Е.И. «Управление эксплуатацией недвижимости». СПб.: Изд-во «МКС», 2006. - 838с.

Факторы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости в Новокузнецке в современное время

Стоимость коммерческой недвижимости всех основных сегментов: торговой, офисной, производственной, складской на ближайшую перспективу будет существенно определяться двумя основными факторами влияния на развитие МСБ:

n фактором внешней экономической и политической среды (внешнего воздействия);

n фактором внутреннего потенциала развития МСБ (фактором ресурсов МСБ)

и маркетинговым потенциалом недвижимости.

Оценка основных факторов, влияющих на динамику цен коммерческой недвижимости г. Новокузнецка (для всех сегментов)


Экспертные значения оценки основных факторов, влияющих на динамику цен коммерческой недвижимости г. Новокузнецка, свидетельствуют о том, что процесс выхода из кризиса еще не завершен, но начало формирования положительных тенденций обозначилось.

Здесь могут работать два механизма: 1) рост стоимостных индикаторов как реакция компенсации собственниками падения стоимости с учетом складывающейся конъюнктуры рынка (спекулятивный тип); 2) рост стоимостных индикаторов как следствие роста инвестиционного потенциала рынка коммерческой недвижимости (инвестиционный тип). Первый механизм – экстенсивный, второй - интенсивный. На текущий период практически полностью доминирует первый механизм.

Индексы недвижимости цепные, среднее за период, %/год
(периоды измерения индексов определены условно по динамике офисной недвижимости)
доверительный интервал от значения индекса не превышает
10% для индексов строительно-монтажных работ (СМР) и 20% - 30% для индексов сегментов коммерческой недвижимости.



Индексы строительно-монтажных работ (СМР) отражают уровень инфляции в строительстве и являются одним из инструментов определения состояния рынка недвижимости. Если значение цепного индекса сегмента существенно превышает индекс СМР, то наблюдается спекулятивный рост стоимости. Если существенно ниже, то явление кризиса. Так, в докризисный период спекулятивный рост был отмечен в сегментах торговой и офисной недвижимости. В период кризиса во всех сегментах, за исключением складской недвижимости, наблюдалось снижение стоимости.

Сегмент складской недвижимости в период кризиса выполнял функцию частичного замещения видов экономической деятельности торговой, офисной недвижимости (можно частично перенести деятельность на складские площади и снизить издержки в период кризиса, а часть производственных площадей репозиционировать под складские площади). Складские площади необходимы для осуществления экономической деятельности во всех других сегментах, что обуславливает их маркетинговую диверсификацию и, соответственно, сохранение стоимости, особенно в период кризиса. В посткризисный период необходимость в этом снижается или отпадает полностью, что отражается на изменении стоимости этого сегмента.

Таким образом, значения цепных индексов сегментов являются индикаторами состояния рынка коммерческой недвижимости и позволяют определить тип механизма ценообразования в сегменте: спекулятивный рост, рыночное равновесие, спад под влиянием кризиса.

К началу страницы