Собственнику запретили вселяться в квартиру

Не так давно в судебной практике состоялся прецедент, который весьма удивил владельцев долей в недвижимости. Верховный суд запретил собственнику мизерной доли воспользоваться своим правом на проживание в спорной квартире. Об этом рассказала «Российская газета».

История

В суде Московской области рассматривался спор относительно небольшой однокомнатной квартиры. Истица – собственница одной сороковой доли квартиры. Ответчиком выступила женщина, в чьей собственности находится одна вторая доля. Владелица наименьшей доли пожелала воспользоваться своим правом на проживание и вселиться в квартиру. И местный, и областной суд встали на ее сторону. Однако Верховный суд усмотрел в действиях истицы злоупотребление правом. Аргументами в пользу ответчицы стали следующие факты: во-первых, истица зарегистрировалась в квартире сравнительно недавно, в то время как ответчица жила в ней давно. Во-вторых, в пересчете на квадратные метры доля истицы составила 0,5 кв. м, выделить которые в натуре не представляется возможным. В свое время истица и ее сын, также владелец небольшой доли, уже обращались к мировому судьбе с просьбой определить порядок пользования жильем. Однако им было отказано по причине мизерности доли.

Истица в своем требовании ссылалась на статью 30 Жилищного кодекса, согласно которой она, как один из собственников помещения, «обладает правом владения, пользования и распоряжения помещением». Однако Верховный суд пояснил, ссылаясь также на Жилищный кодекс, что объектом жилищных прав является жилое помещение. А это, согласно статье 16 Жилищного кодекса: дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната. Учитывая, что в спорной квартире четыре собственника, распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников (247-я статья Гражданского кодекса). Но размер квартиры и размер доли истицы не представляют возможности выделить реальную площадь для проживания без ущемления прав собственника, чья доля самая большая. И таковое решение мирового судьи уже имелось на руках у истицы. Поэтому Верховный суд отменил все предыдущие судебные разрешения и велел перерешать дело. Московский областной суд в итоге отказал истице.

Комментарий генерального директора агентства «Юридический партнер» (г. Новокузнецк) Дмитрия Максакова:

В данной истории много «белых» пятен. Главные вопросы – это возраст сына истицы (так как суды всегда стараются встать на сторону ребенка и защищают в первую очередь его интересы), каким образом во владении истицы оказалась столь мизерная доля и единственное ли это жилье у истицы. Судя по решению Верховного суда, ответы на эти вопросы были даны не в ее пользу. Хотя, безусловно, права истицы были нарушены. Раз она владеет долей недвижимости, она имеет право пользоваться данной жилплощадью. Образовалась, как мы говорим, коллизия прав – любое из решений суда нарушает интересы какой-либо из сторон. Верховный суд является конечной инстанцией, и обжаловать его вердикт уже не получится. Как мы видим, последнюю кассационную инстанцию Верховного суда стороны уже прошли.

Если смотреть с точки зрения ответчицы, то теперь она может подать ответный иск с требованием о принудительной продаже мизерной доли истицы. И прецедент, когда суд выносил подобное решение, в российской практике уже встречался.

К сожалению, закон не ограничивает минимальную величину возможной доли в недвижимости. Она может быть хоть десятой, хоть сотой, - Россреестр выдаст свидетельство о праве собственности, вне зависимости от величины доли. Этим пользуются так называемые черные риэлторы, вселяя асоциальные личности в долевые квартиры и тем самым вынуждая людей идти в суды за защитой своей недвижимости и своих интересов.

В долевых спорах первым шагом является определение порядка пользования жильем – кому какая часть недвижимости принадлежит. В результате доли выделяются «в натуре» - у каждого из собственников на руках оказывается свидетельство, где четко прописано, сколькими метрами он обладает.

Впрочем, суды вряд ли смогут принять решение о принудительном выселении собственников доли, даже если они ведут асоциальный образ жизни. В моей практике был единственный случай, когда жильца принудительно выселили из квартиры: муж в пользу детей добился выселения из квартиры своей бывшей жены, которая вела асоциальный образ жизни и была лишена родительских прав. Однако тогда вопрос касался муниципального жилья. И в качестве собственника выступало государство, которое воспользовалось своим правом предъявлять к квартиросъемщикам ряд требований.

Стоит добавить, что квартир, находящихся в долевой собственности, намного больше, чем квартир, которые принадлежат кому-либо единолично. Сделки с такими квартирами ничем не отличаются от остальных. Покупателям я бы посоветовал внимательно подсчитать, совпадает ли общая сумма долей с метражом квартиры, указанном в плане БТИ. Иначе придется вызывать оценщика из БТИ и заново оформлять документы на квартиру, и обязательно внимательно изучайте договор купли-продажи.

К началу страницы