Как найти на рынке недвижимости то, что вы ищете, и при этом сократить риски при покупке квартиры и уложиться в планируемые сроки? Рассказывает автор проекта «О недвижимости с душой» Habrealty.ru (г. Хабаровск) Антон Величко, юрист по образованию, в прошлом практикующий риэлтор, в настоящее время – консультант по недвижимости, а также автор ряда проектов, связанных с недвижимостью.

Правило № 1. Трезво оценивайте ваши возможности

Особенно это касается покупателей, которым одобрен ипотечный кредит. К примеру, с учетом первоначального взноса сумма на покупку квартиры составляет 2,5 млн. рублей. Как обычно развиваются события: покупатели смотрят сначала самые дешевые варианты, заведомо ниже 2,5 млн., затем равные этой сумме, и в итоге получается, что самые подходящие варианты квартир оказываются по стоимости заведомо выше той, что имеется на руках. В итоге, разочарование, затягивание времени поиска квартиры и максимальные выплаты по кредиту.

Чтобы избежать подобной ситуации с завышением стоимости искомой квартиры, необходимо составить точную смету расходов:

• размер выплаты по кредиту (желательно, чтобы сумма была несколько ниже максимально одобренной);
• размер коммунальных платежей (примерная сумма, исходя из средних тарифов);
• сумма на переезд в квартиру и первоочередные расходы (возможно, понадобится легкий косметический ремонт или установка пластиковых окон и т.д.);
• денежные средства для проведения сделки (страховка для ипотечников, оплата госпошлины, составление договора купли-продажи квартиры).

В результате вы будете трезво оценивать свои возможности и подберете квартиру именно в той ценовой «вилке», которая у вас имеется.

Когда ведете поиск желаемой квартиры, постарайтесь не сужать поиск, ограничиваясь только одним районом или сегментом, желая жить поближе к родственникам, друзьям или любимой работе, так как гарантированно упустите более выгодный и интересный вариант.

Правило № 2. Не ищите особо дешевых вариантов

Ни один из адекватных собственников не выставит свою квартиру в продажу по сниженной цене. Часто на практике наблюдается противоположная ситуация - квартира выставляется по заведомо завышенной цене в двумя целями: найти «своего» покупателя (тот, который согласен купить по завышенной цене) и дать торг, снизив стоимость до рыночной.

Если в процессе поиска квартиры вы нашли вариант по цене на 15 - 20% ниже среднерыночной, то причин этому может быть несколько:

• этой квартиры не существует, то есть объект является рекламной «уткой» для привлечения покупателей агентствами недвижимости или мошенниками;
• квартира проблемная, то есть юридически «нечистая», с собственниками-маргиналами и т. д.

Надеюсь, вы поняли, что купить квартиру подешевле вряд ли получится, но это не значит, что нельзя получить скидку даже у прижимистых продавцов, соблюдая правила торга.

Правило № 3. Не затягивайте с поисками!

Нельзя ходить на просмотры квартир как на работу. Это вредно для вас самих: квартиры рано или поздно примелькаются, глаз «замылится», внимательность понизится. Зачастую через некоторое время уже смотреть ни на что не хочется. И в итоге покупатель превращается в невесту на выданье: ей показали 40 женихов, и теперь она не может определиться. А варианты тают, ведь это рынок, никто не будет ждать.

По опыту могу сказать, что выбор квартиры занимает 2 - 4 недели, редко он затягивается на 1,5 - 2 месяца.

При появлении хорошего варианта по приемлемой цене не спешите от него отказываться, аргументируя тем, что деньги у вас на руках и «спешить некуда». В этом есть доля правды, потому что спешить надо медленно, однако может случиться так, что вы больше не встретите подобного варианта на рынке, а этот уже купят к тому времени.

Неоднократно я убеждался в работе железного правила в недвижимости: как только квартира нравится одному покупателю, она становится привлекательной и другому (особенно возрастает ажиотаж при внесении аванса за нее – тут же начинают обрывать телефон звонками), поэтому необходимо уметь оперативно принимать решение о покупке.

Что делать, если сроки затянулись:

• изыщите дополнительные средства на покупку квартиры и поднимите ценовую планку просматриваемых объектов;
• если бюджет не позволяет, то приведите свои желания в соответствие с вашими возможностями.

Но хватит о правилах. Ведь не только они помогут вам найти свою квартиру. Довольно много зависит от вашей личной находчивости. При выборе квартиры есть один секрет: покупать нужно не только квартиру, но и… соседей. Ведь от них зависит то, насколько комфортно вам будет проживать в доме. Как «вычислить» плохих соседей?

Способ №1. Состояние подъезда и входных дверей квартир в нем

Если вы посмотрели очередную квартиру, и она запала вам в душу, не поленитесь посмотреть состояние подъезда и дверей соседей. Для этого достаточно подняться на самый верхний этаж пешочком и спуститься обратно, рассматривая подъезд на наличие банок для окурков, шприцев, мусора, настенной живописи. Следует обратить также внимание на состояние подъездной двери и домофона. Отметьте для себя, сколько квартир имеют непрезентабельные двери — их качество косвенно даст вам характеристику тех людей, что за ними живут.

Способ №2. Окна соседей

Я называю этот способ «шоу «Окна». Вам необходимо вечером прогуляться до интересующего дома (а если вы просматриваете квартиру вечером, то просто задержаться во дворе перед уходом) и посмотреть на состояние окон во всем подъезде. Окна, как и двери, могут рассказать много о своих хозяевах.

Способ №3. Жизнь подъезда

При просмотрах квартир в вечернее время (обычно это происходит после работы с 18:00 до 21:00) обязательно обратите внимание на «жизнь» подъезда: собираются ли молодежные компашки на лестничных клетках, какой контингент возвращается домой и т. д. Возможно, что в скором времени вам предстоит здесь жить и каждый день с этим встречаться.

Пример из жизни:

Однажды, подыскивая квартиру своему знакомому, мы оказались в доме с полноценными малосемейками, то есть обычными квартирами, только с очень маленькой площадью. Риэлтор уже второй раз показывала нам квартиру, так как товарищ хотел еще раз посмотреть ее перед принятием окончательного решения. По счастливой случайности мне не хватило места в лифте, и я пошел пешком на 7 этаж. Чего я только не натерпелся, поднимаясь: свалка мусора в углах, признаки справления нужды, компания малолетних подростков, кто-то не донес до свалки старый монитор, да так и бросил его посреди лестничной площадки. В итоге, мы с товарищем просто бежали оттуда.

Способ №4. Знакомство с соседями

Этот способ применяется далеко не всеми и не всегда, а зря. Мы не привыкли общаться с соседями, но здесь ситуация другая. Вы хотите купить квартиру, в которой вам будет комфортно проживать, и перед этой целью не должно быть непреодолимых преград. Задача-минимум здесь - познакомиться с соседями сверху и снизу, поговорить с ними, узнать, что это за люди.

Пример из жизни

Молодая пара не успела еще заселиться в купленную квартиру, как на следующий день «в гости» пришла бабушка, проживающая в квартире снизу. Она представилась, порадовалась, что прошлые жильцы съехали, и довольно убедительно попросила не топать при ходьбе по квартире. И даже показала на собственном примере, как надо ходить, чтобы топот молодых соседей ее не беспокоил – шаркая, не поднимая ног. И напоследок еще сообщила, что прошлые соседи заплатили ей за ремонт после потопа 50 тыс. рублей. В итоге, молодые в первые дни просто боялись ходить по своей квартире.

Способ №5. Состояние двора

После просмотра квартиры, подъезда и окон на фасаде дома пройдитесь по двору и окрестностям, где вам приглянулась квартира. Посмотрите, нет ли рядом с домом молодежных гулянок и какой контингент проживает в районе. Особенно это касается иногородних, которые не особо информированы, каким статусом пользуется тот или иной район в городе, где они планируют купить квартиру.

И напоследок. Если квартира ваша, вы это почувствуете не только по внутренним ощущениям при ее просмотре, но и по тому, как будет идти подготовка к сделке, сама сделка, насколько будут складываться отношения с продавцами. Если же по квартире возникает больше вопросов, чем ответов, продавцы несколько непоследовательны или неадекватны и у вас на душе «скребутся кошки», то не держитесь за этот объект. Возможно, что вы пропустили вашу квартиру и следует изменить направление поиска.

Успехов вам в покупке вашей квартиры!