На рынке ипотечного кредитования заговорили о возможном росте просрочек. Виной тому – снижение требований к заемщикам и ухудшение экономической ситуации.

Согласно самым пессимистичным прогнозам, волна просрочек по ипотеке накроет банковский сектор в 2015 году. Если экономическая ситуация будет ухудшаться - доходы населения падать, а безработица расти, - то, по мнению экспертов, сработают риски по тем кредитам, которые были выданы в предыдущие полтора года. Именно так случилось в сфере потребительского кредитования. Пик востребованности потребкредитов пришелся на 2011 - 12 годы: тогда деньги на личные нужды банки выдавали легко, не всегда щепетильно подходя к оценке заемщика. И негативный эффект сказался в конце 2013 года: проблемные клиенты перестали возвращать кредиты. Сейчас задолженность по потребкредитам в России бьет рекорды. По данным агентства Bloomberg, объем невозвратных кредитов составил 588 млрд руб. Это почти 5,5% от общего объема потребительских займов.

Ипотечное кредитование также недавно переживало свой бум. На фоне массовых отзывов лицензий у российских банков многие вкладчики пожелали забрать свои сбережения и вложить их в более надежные активы. Стала востребована недвижимость и, как следствие, ипотечные кредиты. Активности на рынке недвижимости поспособствовало и падение рубля. Вкупе к этому банки стали предлагать программы с низким первоначальным взносом. Кредиты со взносом 10% и ниже считаются высокорисковыми, и в случае ухудшения экономической ситуации именно такие кредиты чаще всего становятся проблемными. К тому же колебания цен на недвижимость могут привести к тому, что залог в таком случае не сможет обеспечить сам кредит.

Газета РБК со ссылкой на данные аналитиков приводит следующие цифры: с начала 2014 года объем плохих долгов в ипотеке вырос почти на 6%, хотя до этого снижался несколько лет подряд. Тенденция к устойчивому росту плохих долгов наметилась в августе, на 1 октября они составили 42 млрд рублей. «В связи с общей нестабильностью экономической ситуации, мы наблюдаем незначительный рост уровня просроченной задолженности, - говоритдиректор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» Юлия Шматок. - На сегодняшний день уровень просроченной задолженности по портфелю Агентства, рассчитанный по международным стандартам как отношение задолженности по закладным, имеющим просрочку, ко всему портфелю составляет 1,5 %. То есть качество нашего портфеля по-прежнему на очень высоком уровне. Опыт кризиса 2008 года наглядно показал, что именно кредиты с низким первоначальным взносом чаще всего переходят в разряд «проблемных». Для снижения рисков, связанных с невозвратом таких кредитов, после кризиса на рынке появился прекрасный механизм – страхование финансовой ответственности заемщика. Такую страховку наши клиенты оформляют, если их первый взнос менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Она защищает кредитора от убытка, который может возникнуть в результате дефолта заемщика и недостатка денежных средств от продажи предмета залога для покрытия оставшейся задолженности. Также по ряду программ с более рыночной процентной ставкой эти риски страхует не заемщик, а сам кредитор. В особую «проблемную» группу можно выделить, пожалуй, и займы, выданные индивидуальным предпринимателям и собственникам малого бизнеса. Если ранее мы активно их кредитовали, то сегодня, с наработкой опыта, требования к ним существенно ужесточились».

В банковской сфере используется два понятия: просроченная задолженность и дефолт. Первое – это неисполненные, или исполненные ненадлежащим образом (не в срок) обязательства по выплате кредита. Второе – длительное неисполнение обязательств, по сути, полная неспособность или нежелание клиента платить по кредиту.

Чем страшна просрочка?

• На сумму ежемесячного платежа начисляется пеня.
• Клиент приобретает «плохую» кредитную историю.
• Жилая недвижимость может быть отчуждена в пользу банка.

Что советуют представители банка клиентам, которые неожиданно оказались в сложной финансовой ситуации? В первую очередь, сообщить о своих проблемах. Если заемщику важно спасти недвижимость, то банки заинтересованы в возврате кредита. Поэтому клиентам, готовым искать пути решения проблемы, они в ряде случаев могут предложить специальные программы.

Директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» Юлия Шматок:

Для того чтобы в определенные периоды снижать размер платежей, можно воспользоваться опцией «Лояльная ипотека». Максимальный льготный период – два года со снижением платежа до 80%. За право воспользоваться этой опцией заемщик платит повышенную ставку на протяжении всего срока кредита. Повышение составляет 0,5 процентных пункта.

Один и самых распространенных сценариев при временных финансовых трудностях – это реструктуризация задолженности. Она позволит снизить финансовую нагрузку на бюджет заемщика в период оказания помощи. В случае если финансовые проблемы носят затяжной характер, собственник жилья вправе рассмотреть вариант добровольной реализации предмета ипотеки. Оставшиеся вырученные денежные средства после погашения ипотечного займа заемщик вправе распределить по своему усмотрению, в том числе направить на покупку жилья меньших потребительских свойств. Как правило, самостоятельно продавать предмет ипотеки намного выгоднее, чем ждать, когда задолженность существенно увеличится и кредитор наложит на нее взыскание в судебном порядке.

Кроме того, сегодня практически по всем ипотечным программам Агентства можно получить займы не только на приобретение нового жилья, но и на перекредитование. Мы можем перекредитовывать заемщиков любых банков, причем это могут быть не только рублевые, но и валютные кредиты. И очень многие кузбасские семьи этим уже пользуются. Например, по программе «Социальная ипотека», ставка по которой до конца 2014 года составляла 10,6%, из всех оформленных займов порядка 35% были выданы именно на перекредитование. То есть люди снизили свою платежную нагрузку. Конечно, чтобы получить, по сути, новый ипотечный заем, просрочек по предыдущему заимствованию более 30 дней быть не должно. Поэтому еще раз хотелось бы подчеркнуть, насколько важно при возникновении финансовых трудностей не затягивать ситуацию с погашением ипотеки.

Андрей Шарапов, начальник управления кредитных ресурсов ОАО АБ «Кузнецкбизнесбанк»:

При возникновении таких ситуаций, прежде всего, необходимо обратиться в банк, с которым заключен ипотечный кредитный договор. Подготовить и представить документы, справки, подтверждающие, что у вас финансовые трудности. В нашем банке по каждому обращению принимают решения индивидуально, вникая в ситуацию, изучив ее. Клиенту важно понимать, что нарушения договора могут привести к потере имущества.

Кристина Кабурнеева, эксперт по работе с партнерами Банка ВТБ24:

Если у заемщика возникает временная проблема с оплатой ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, то Банк ВТБ24 предлагает оформить «Стабилизационную карту». Это кредит, предоставляемый заемщику для погашения обязательств по ипотечному кредиту и просроченной задолженности по ипотечному кредиту в течение стабилизационного периода. В течение 12 месяцев ежемесячные платежи по ипотеке будут автоматически списываться с данной карты, заемщик погашает только проценты, которые ему начисляются на сумму долга на карте. Однако в последующем заемщик должен помнить, что у него прибавится еще одна долговая нагрузка в виде ежемесячных платежей по кредитной карте.

Кроме того, в банке ВТБ24 можно взять так называемые «ипотечные каникулы» - «Каникулы по основному долгу». Заемщику предоставляется отсрочка платежа по основному долгу сроком на 12 месяцев. В течение 12 месяцев осуществляется погашение только начисленных процентов по полученному кредиту.

Если у клиента возникли финансовые сложности в исполнении обязательств по Кредитному договору, то для выхода из сложившейся ситуации мы предлагаем выбрать одну из программ реструктуризации:

· «Сдача в аренду». Клиент может сдавать в аренду квартиру и тем самым получать дополнительный доход;

· «Продажа залога и покупка другой недвижимости за меньшую стоимость». Клиент может продать квартиру, приобретенную за счет кредитных средств и купить другую за меньшую стоимость, тем самым, снизив свои ежемесячные расходы по обслуживанию кредита;

· «Продажа объекта залога и погашение долга». Заемщик может либо самостоятельно искать покупателя на свою квартиру, либо воспользоваться услугами сотрудников банка, которые помогут в реализации объекта. Это бесплатно;

· Увеличить срок кредитования до 15 лет, при условии, что у заемщика доход стал меньше (подтверждается это справками о доходах). Комиссия за увеличение срока составит 5000 рублей. Это удобно для заемщиков, у которых срок кредита 3 - 7 лет;

· Рефинансировать ипотечный кредит сторонним банком.