Альтернатива есть!

По различным оценкам, доля сделок с недвижимостью с привлечением ипотечного кредита в 2014 году на рынке недвижимости Новокузнецка доходила до 80 процентов. Что происходит сегодня, когда доступность ипотеки сократилась?

К примеру, московские риэлторы заговорили об увеличении количества альтернативных сделок, когда сначала продается один объект, а уже на вырученные деньги покупается другой. Альтернативные сделки могут представлять собой целые цепочки из нескольких объектов: чтобы каждый участник смог решить свой квартирный вопрос, требуется оперативная и слаженная продажа и покупка ряда квартир. К примеру, семья продает однокомнатную квартиру и собирается покупать двухкомнатную. Хозяева двухкомнатной квартиры, в свою очередь, выставили ее на продажу с целью купить трехкомнатную и так далее. Вариантов может быть множество: кто-то съезжается, кто-то разъезжается.

Рынок маленьких шагов

В Новокузнецке альтернативные сделки, по словам риэлторов, всегда занимали преимущественную позицию на рынке. При этом кто-нибудь из участников мог покупать объект недвижимости, привлекая ипотечный кредит. «Сегодня у нас активно прослеживается две тенденции, - говорит специалист-риэлтор агентства недвижимости «Атлант» Татьяна Куртукова, - во-первых, по-прежнему много квартир, которые просто продаются. Их хозяевам не требуется последующая покупка недвижимости в Новокузнецке. Они либо уже уехали и продают квартиру удаленно, либо собираются уезжать после продажи. Во-вторых, сложности с получением ипотечного кредита превратили рынок недвижимости Новокузнецке в рынок маленьких шагов. Сейчас люди покупают, исходя из соображения: «А потяну ли я это?». Сравните: в среднем, если раньше человек с миллиона платил банку 13 - 15 тысяч рублей в месяц. То теперь, с выросшими ставками, эта сумма будет уже 18 тысяч рублей. Для многих это неподъемная ноша».

Махнем не глядя?!

Казалось бы, на лицо все предпосылки, чтобы на рынке вновь возобладали сделки мены, как это было в советское время: ипотеку дают сложнее и люди вынуждены искать «живые» деньги – копить, занимать, брать небольшие кредиты, да и желания стали скромнее – из однешки переездают в двушку, а не в трешку. Как говорится, ищи варианты и меняйся, однако сделки купли-продажи по-прежнему остаются самыми востребованными. «Да, сегодня есть и те, кто съезжает с большой квартиры в квартиру меньшей площади, к примеру, пенсионеры, - говорит Татьяна Куртукова, - и есть те, кто, напротив, «вырос» из своей малогабаритной недвижимости. Но эти категории не торопятся выставлять свои квартиры именно на обмен. У меня есть несколько объектов, чьи собственники готовы обменяться на что-то более им подходящее, но, как правило, мы все же продаем, а не меняем недвижимость. Тут нужно понимать, что найти идеально подходящие друг другу варианты очень трудно. Вот вам пример: мои клиенты живут в большом частном доме, дети выросли и разъехались, и для семейной пары дом стал велик. Они хотели бы переехать в дом поменьше. Мы выставили объявление о продаже или обмене дома. Позвонил молодой человек и предложил обменять свою двушку на их дом. Мои клиенты отказались – они хотят именно частный дом, а не квартиру. Вообще, к обмену предлагают все что угодно: и машины, и гаражи, и уголь с металлом. Но собственников, как правило, интересуют деньги, на которые они уже самостоятельно подберут себе подходящий вариант».

Юридический нюанс

Мена возможна только между квартирами, находящимися в собственности. Если квартира находится в соцнайме – ее можно лишь обменять на подобную. В первом случае оформляется договор мены, во втором – соглашение об обмене жилыми помещениями. Последнее должно быть согласовано с муниципалитетом, предоставляющем помещения в соцнаем.

Родственный вариант

Между тем, с юридической и финансовой точки зрения сделка мены является более простой, нежели сделка купли-продажи. «У сделок мены есть несколько преимуществ, - говорит Татьяна Куртукова. – Во-первых, она предпочтительнее, если человек боится иметь дело с большими деньгами. Во-вторых, она обойдется клиенту агентства недвижимости дешевле, чем сделка купли-продажи. По сути, сами стороны могут подать документы в Росреестр для регистрации перехода прав на недвижимость. Агентство недвижимости в данной ситуации может помочь в грамотном оформлении договора мены (сделка может подразумевать доплату, и это нужно правильно оформить), в проверке чистоты сделки, в урегулировании вопросов с органами опеки, если в сделке участвуют несовершеннолетние. К мене зачастую прибегают родственники или хорошие знакомые, которые решили обменяться своей собственностью. Сегодня рынок насыщен объектами, и, допустим, квартира продается уже давно и никак не может найти своего покупателя. Как вариант, мы можем попробовать ее обменять – ставим рекламу с предложением обмена».

Альтернатива есть!

«Мы сегодня рассматриваем для клиента все варианты и возможности: что он имеет в активе, и где можно взять доплату, - говорит Татьяна Куртукова. – Даже с учетом небольших сумм альтернатива всегда есть. Мы можем рассмотреть не квартиру, а дом – за те же деньги это будет больший по площади объект недвижимости, при этом коммунальные платежи в нем будут меньше, чем в квартире.

Современная альтернативная сделка – это, по сути, тот же обмен, только участники выбирают варианты из множества предложений. Зарегистрировать переход прав в цепочке альтернативной сделки можно за один день. Гораздо дольше составляются звенья этой цепочки. И это, пожалуй, главный минус альтернативных сделок – они, как правило, длятся дольше, чем чистые сделки купли-продажи недвижимости. Тут важно понимать: альтернативные сделки всегда должны быть скоординированы профессионалом-риэлтором».

Преимущества альтернативных сделок:

· Можно за счет небольших средств улучшить жилищные условия;

· Возможность переехать в новую квартиру день в день с продажей прежней;

· Нет риска потерять деньги из-за инфляции: средства от продажи собственной квартиры тут же вкладываются в покупку новой.

Недостатки альтернативных сделок:

· Большая зависимость от всех участников альтернативной сделки;

· Самостоятельно такую сделку человек организовать не может, потребуется помощь риэлтора;

· Как правило, квартира продается с прописанными в ней людьми – прежние хозяева смогут выписаться только после покупки новой квартиры.

К началу страницы