Грядущий налог на недвижимость волнует умы не только юристов, налоговиков и оценщиков, но и рядовых горожан. Что на самом деле происходит в России и у нас в Кузбассе в сфере имущественного налогообложения? Что правда, а чего не стоит опасаться? Об этом сегодня читателям журнала «Вариант» расскажет Виктор Николаевич Храмцов, генеральный директор компании ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ», член правления Кемеровского регионального отделения «Российского общества оценщиков», один из ведущих специалистов по оценочной деятельности в Кемеровской области.

Напомним, что именно оценщики, наряду с юристами, наиболее глубоко вовлечены государством в проводимые в этой сфере реформы. За последние три года Виктор Николаевич был участником пяти Конгрессов для оценщиков (в том числе и международного уровня), двух Конгрессов Российской гильдии риэлторов, нескольких профессиональных конференций и круглых столов. На всех мероприятиях в той или иной степени обсуждались вопросы, связанные с кадастровой оценкой недвижимости в России, анализировался международный опыт кадастровой оценки, в том числе на постсоветском пространстве.

– Действительно, последние три года ключевым вопросом, волнующим оценщиков всей России в целом и моих коллег в Кузбассе в частности, является вопрос кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости для целей налогообложения. Справедливости ради сразу оговорюсь, что проблема налогообложения объектов недвижимого имущества волнует (естественно, в большей степени, чем оценщиков) самих землепользователей и собственников иного недвижимого имущества. На практике, вопрос налога и арендных платежей за землю в нашей области серьезно отразился на «бизнесе» (юридических лицах и предпринимателях), а во-прос о возможных негативных последствиях от перехода на налогообложение исходя из кадастровой стоимости недвижимости (зданий, помещений, сооружений) активно обсуждается на бытовом уровне.

На благо местного бюджета

Специалисты смотрят на эту проблему с точки зрения инициированной Президентом России реформы власти - «децентрализации и передачи части полномочий, закрепленных за федеральными органами власти, на региональный уровень» (в субъекты Федерации и в муниципалитеты). Эти преобразования требуют изменений федерального законодательства и организационных основ деятельности местного самоуправления. Передача «на места» госуслуг по кадастру недвижимости – это одно из направлений проводимой реформы. А именно в этом «пакете госуслуг» находятся вопросы кадастровой оценки и налогообложения недвижимости. В этой связи стоит помнить, что налоги на землю относятся к так называемым местным налогам. Сюда же относятся и налоги на имущество физических лиц, а в ближайшем будущем (после его введения) будет относиться и налог на недвижимость физлиц. Базу по налогу на имущество юрлиц (включая недвижимость) данная концепция реформирования не затрагивает, это уровень регионального налогообложения и следующего этапа реформирования.

Замечу, что практика стран с устоявшейся демократической системой, да уже и ряда стран на постсоветском пространстве (куда все чаще стремятся уезжать наши граждане), показывает, что наполнение муниципальных бюджетов во многом зависит от адекватности системы налогообложения местными налогами. Именно за счет этих налогов во всем цивилизованном мире содержатся и развиваются городские и сельские территории, муниципальные учреждения и т.д. – все то, чего нам так не хватает здесь и ради чего наши граждане «сбегают» за границу!

На бизнесе уже «аукнулось»

Возвращаясь к Кемеровской области, подведу некоторые итоги, что уже сделано в этом направлении в Кузбассе и что еще следует ожидать в 2012 году и в ближайшие годы. Сразу хочется успокоить собственников недвижимости, что «налог на недвижимость» в 2012 году вряд ли будет введен. Это произойдет только после внесения изменений в нормы федерального законодательства (в первую очередь, в ныне действующую редакцию Налогового кодекса) и проведения организационной (административной) реформы органов регионального и местного самоуправления. Можно ожидать, что 2012 год станет годом этих законодательных преобразований, а 2013 год, в области налогообложения недвижимости - переходным годом.

Итак, с первого января 2009 года на территории Кемеровской области была введена новая база кадастровой стоимости для категории земель «Земли населенных пунктов», с учетом 17 видов функционального использования, определенная на основе массовой оценки земельных участков. По отношению к бизнесу, данные изменения не предусматривали изменения размеров ставок налогов, а определили новые величины стоимостей земельных участков, что и привело к прямому увеличению налогового бремени и арендных платежей в несколько раз!

Такую налоговую нагрузку смог выдержать, в основном, крупный бизнес, градообразующие предприятия. Они «поддержали» местные бюджеты, но субъекты среднего и малого бизнеса (в основном представители так называемого реального сектора экономики) в силу многократного увеличения постоянных издержек оказались на грани выживания! Очевидно, что по этой категории налогоплательщиков за несколько лет накопились большие задолженности перед местными бюджетами, поставившие их бизнес на уровень разорения и банкротства. На землевладельцев с некоммерческими видами разрешенного использования своих участков (жильё, садоводство и др.) данная реформа серьёзно не повлияла.

Говоря о корректности проведенной кадастровой оценки относительно рыночных показателей стоимости земли, можно отметить сопоставимость результатов. Так, показатели удельной кадастровой стоимости земель населенных пунктов, в зависимости от месторасположения и от вида функционального использования участков, находятся в диапазоне от 50 до 6400 рублей за кв.м. Данные коррелируют с цифрами «Аналитического обзора рынка земельных участков под коммерческую застройку в Кемеровской области» кемеровского аналитика Дмитрия Бардокина, опубликованного в материалах III Конгресса оценщиков СФО в г. Кемерово в октябре 2011 года.

По данным этого обзора на конец сентября 2011 года рыночная стоимость земельных участков, относимых к категориям земель населенных пунктов и сельхозземель, находилась в диапазоне 25 – 7000 рублей за кв.м. Для сравнения можно сказать, что максимальные удельные показатели кадастровой стоимости в соседних с нами регионах выше: в Барнауле они достигают 10-12 тысяч рублей за кв.м, в Новосибирске 20 – 22 тысяч рублей, в зависимости от месторасположения и вида использования. «Недовольство» землепользователей и «оспаривание» кадастровой стоимости, ставшее в нашей области за последние три года массовым явлением, связано с «несправедливым» отнесением тех или иных земельных участков, под предприятиями реального сектора экономики, к земельным участкам с максимальными удельными показателями кадастровой стоимости. Анализ результатов такой неоднозначной массовой оценки, выполненной на территории Кемеровской области ФКЦ «Земля», был подготовлен новокузнецким оценщиком Игорем Галинько и опубликован в спецвыпуске регионального журнала «В помощь оценщику», приуроченному к упомянутому уже Кемеровскому Конгрессу в октябре 2011 года.

Вместе с тем, действующее земельное законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость конкретного земельного участка в судебном порядке на основании отчета об оценке рыночной стоимости данного участка. При этом оценщикам очевидно, что результаты кадастровой оценки, полученные на основании массовой оценки кадастровой стоимости, не могут совпадать с результатами индивидуальной оценки рыночной стоимости в силу необходимости применения разных федеральных стандартов оценки. По ФСО № 1 при оценке рыночной стоимости необходимо следовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования участка, а по ФСО № 4 при оценке кадастровой стоимости принцип наилучшего использования участка не применяется, назначение участка определяется видом разрешенного использования для существующей застройки.

Не повторить ошибок

Ошибки из-за недостаточного анализа экономических и социальных последствий от введения кадастровой базы для земли должны быть учтены при принятии результатов кадастровой оценки недвижимости. Понимание этого вопроса было продемонстрировано на круглом столе, состоявшемся 6 декабря в Кемерове на площадке «Кузбасской торгово-промышленной палаты». Представители Росреестра по Кемеровской области проинформировали собравшихся заинтересованных лиц (практически со всех территорий области) о завершении работ по оценке недвижимости в Кузбассе. Исполнители работ по оценке недвижимости, экспертизе отчета и анализу последствий от введения налога на недвижимость продемонстрировали основные итоги и выводы проделанной работы. В результате проведенных работ на дату формирования перечня объектов недвижимости 2 июня 2011 года была определена кадастровая стоимость 1 358 192 объектов. Из них для 1 168 465 объектов жилого фонда и 189 727 объектов нежилого фонда (см. диаграмму №1, 2).

Основными выводами из анализа экономических и социальных последствий от введения кадастровой стоимости недвижимости в качестве налогооблагаемой базы являются:

· Размер налога на недвижимость будет зависеть не от величины кадастровой стоимости, а от ставки налога, установленной органами местного самоуправления;

· Установление ставок налога, льгот и вычетов должно производиться в зависимости от планируемых расходов бюджета с учетом платежеспособности налогоплательщиков;

· Система льгот и вычетов должна обеспечить справедливое распределение налогового бремени;

· Органы местного самоуправления должны обеспечить прозрачность в расходовании поступлений от местных налогов;

· Необходим детальный анализ налогового потенциала по поступлению местных налогов в муниципальных образованиях;

· Увеличение капитализации объекта недвижимости должно являться следствием эффективного управления территорией муниципального образования.

Выводы из представленного здесь анализа ситуации с кадастровой оценкой в Кузбассе и в России в целом можно сделать следующие. После завершения «реформы власти» в России налоговая нагрузка на налогоплательщиков будет зависеть от адекватности восприятия её результатов на местах. Как оценщик могу добавить, что мировая практика кадастровой оценки сводится к тому, что «государственные» оценщики производят эту оценку, а независимые оценщики оспаривают её! Российская практика по оспариванию кадастровой стоимости земли это подтверждает.

Диаграмма №1

Рассчитанная кадастровая стоимость объектов недвижимости Кемеровской области в среднем по сформированным группам соответствует сложившемуся уровню рыночных цен на объекты недвижимости на дату оценки.

Диаграмма№2

Диаграмма №3

Сравнительный анализ уровня средних удельных показателей кадастровой и инвентаризационной стоимостей по жилому фонду Кемеровской области

В среднем по жилому фонду области, полученная база для налогообложе6ния недвижимости от кадастровой стоимости превышает уровень действующей базы по инвентаризационной стоимости более чем в 8 раз. Для сравнения, в Москве, по результатам кадастровой оценки недвижимости эти базы отличаются в среднем в 20 раз.

Диаграмма №4

Сравнительный анализ изменения отношения инвентаризационной и кадастровой стоимостей объектов жилой недвижимости в разрезе муниципальных образований Кемеровской области

В разрезе городов Кемеровской области превышение кадастровой стоимости над инвентаризационной, по жилому фонду, находится в диапазоне от 5 до 10 раз, с максимумом в Кемерове (10,6). Разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостями, по нежилому фонду, в зависимости от назначения объектов, в среднем по области, находится в диапазоне от 2 до 17 раз.

Диаграмма №5

Сравнительный анализ уровня средних удельных показателей кадастровой и инвентаризационной стоимостей по нежилому фонду Кемеровской области

Текст статьи с диаграммами - в журнале "Вариант" №99 от 19.12.11