Налог на недвижимость: больше вопросов, чем ответов

Тема налога на недвижимость с начала этого года будоражит всю общественность. В столичной прессе регулярно появляются публикации устрашающего характера, предрекающие даже массовую продажу жилья и перетекание малообеспеченных слоев населения из центров городов на окраины. Время от времени представители правительства, а иногда и президент нашей страны делают заявления относительно нового налога на недвижимость. Но почти всегда – без конкретики. Обсуждаются три главных вопроса: точное время введения налога, размер ставки и принципы оценки рыночной стоимости налогооблагаемого объекта. Кемеровская область входит в состав пилотных регионов по налогу, поэтому не исключено, что у нас нововведение появится уже в 2012 году. О том, к чему это приведет, мы побеседовали с директором компании «Финансы. Бизнес. Консалтинг» юристом Алексеем Охримчуком.

- В июле Росреестр объявил об окончании оценки объектов капитального строительства в 12 регионах страны (включая Кемеровскую область). Предполагается, что в тестовом режиме единый налог на недвижимость будет вводиться уже с начала 2012 года. В чем принципиальное отличие нового налога от того, как взимается налог на землю и на квартиры сегодня?

- Действительно, в июле 2011 г. Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) отчитался о работе по оценке в 12 регионах Российской Федерации. Предполагается, что по ее результатам в 2012 – 2013 гг. может быть введен новый налог – налог на недвижимость. В настоящее время в России взимается земельный налог (по ставке от 0,1 до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка) и налог на имущество физических лиц (от 0,1 до 2 % от инвентаризационной стоимости объектов недвижимости). Платят собственники при этом достаточно мало: при средней инвентаризационной стоимости квартиры по оценке БТИ – 100 тыс. руб., размер налога на имущество сейчас составляет 100 руб.

Единый налог на недвижимость – и это его главное отличие – будет рассчитываться на основе кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости имущества. По оценкам некоммерческой организации “Союзэкспертиза» при Торгово-промышленной палате России, рост стоимости имущества после оценки Росреестра, а, следовательно, и налоговой базы для взимания налога, составит в среднем от 5 до 8 раз.

- Есть мнение, что налог на недвижимость в принципе неправомерен. Есть налог на доходы. Не получается ли двойного налогообложения? В чем вообще смысл налога на недвижимость? Проведите юридический ликбез по этой теме…

- В соответствии со ст. 57 Конституции РФ, каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Приобретая недвижимость в России, каждый покупатель должен оплатить только расходы, связанные с оформлением сделки. В отличие от других государств, у граждан России нет обязанности уплачивать налог с покупки недвижимого имущества, который может составлять от 2 до 10% от стоимости недвижимого имущества.

В случае продажи недвижимости гражданин России должен в определенных Налоговым кодексом РФ случаях уплатить налог на доходы физических лиц со стоимости продаваемого недвижимого имущества, согласно нормам главы 23 НК РФ "Налог на доходы физических лиц".

Что касается налога на имущество физических лиц, а также земельного налога, то они являются по сути налогами, взимаемыми с собственников такого имущества, за право владения, пользования и распоряжения таким недвижимым имуществом. При этом суммы налогов, собираемые на территории г. Новокузнецка, зачисляются в местный бюджет и в соответствии с бюджетом г. Новокузнецка должны расходоваться на такие нужды г. Новокузнецка, как землеустройство, ведение земельного кадастра, мониторинг земель, охрану земель и повышение их плодородия, освоение новых земель, инженерное и социальное обустройство территории. Поступления от налога на землю и аренды земли, запланированные в 2011 г. в бюджете г. Новокузнецка, должны составить около 12% от общего объема доходов бюджета, что в абсолютном выражении составит более 1 млрд. руб.

- При обсуждении нового налога ведутся споры относительно его ставки. По-вашему, какова она должна быть? Должна ли ставка быть дифференцированной? Может ли она быть 0,01%, как заявляет министр экономического развития РФ Эльвира Набиуллина? Или же это слишком оптимистичная цифра?

- По мнению министра Минэкономразвития Эльвиры Набиуллиной, в настоящее время предлагается конструировать этот налог таким образом, чтобы общая налоговая нагрузка не выросла. Ставка может быть на уровне 0,01 процента от кадастровой стоимости недвижимости или немного больше. Этот вопрос сейчас обсуждается.

Кроме того, предполагается ввести разного рода вычеты по этому налогу. Есть несколько вариантов - вводить вычеты в зависимости от объема недвижимости, то есть не облагать налогом квартиры, дома и участки определенной площади, к примеру, 55 квадратных метров для жилья и 6 соток для земли «не трогать» новым налогом. Или же предоставлять вычеты в виде фиксированной суммы (в три миллиона рублей, равного среднероссийской стоимости квартиры), на которую будет уменьшаться налоговая база.

В целом новая схема налогообложения, по мнению Минэкономразвития, будет более справедливой, чем нынешняя. Ведь сегодня владельцы дорогого имущества иногда платят меньше, чем собственники дешевого жилья.

Кроме того, предлагается отработать механизм апелляции проведенной оценки. Он нужен, потому что массовая оценка может отличаться от индивидуальной. В большом массиве, например, квартале, одни дома и квартиры могут быть более дорогими, другие - менее. Хотя общая методология должна приводить к тому, чтобы таких споров было как можно меньше. Но у недовольных результатами массовой оценки должен быть эффективный инструмент их пересмотра.

Если суммировать вышесказанное, можно отметить, что однозначный подход к введению единого налога на недвижимость не выработан, в связи с чем до окончательного введения налога возможны разного рода уточнения и изменения.

- Куда пойдет новый налог – в федеральный или местный бюджет? На что он по логике вещей должен расходоваться?

- По смыслу, придаваемому налогу на недвижимость его авторами, налог на недвижимость – налог местный. Соответственно, зачисление налога должно производиться в местные бюджеты, представительные органы которых должны определять цели и способы расходования данного налога путем принятия соответствующих бюджетов местного самоуправления на каждый календарный год. В Новокузнецке таким органом является Совет народных депутатов, который принимает ежегодный бюджет города.

- Какие могут быть варианты развития сценария? Ваши прогнозы…

- По смыслу единый налог на недвижимость призван заменить три старых налога: налоги на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц и земельный налог. При этом выпадающих доходов бюджета быть не должно. То есть всё, что станут недоплачивать предприятия – будут за них отдавать граждане. Теперь о том, почему предприятия станут платить меньше, а граждане больше. Всё дело в единообразии кадастровой (то есть приближенной к рыночной) оценки. С точки зрения рынка, недвижимость граждан на кв. метр стоит гораздо больше, чем недвижимость какого-нибудь завода. Ранее же была стоимость БТИ, то есть фактически затратная, которой всё равно, где стоит объект и что его окружает. Рост платежей для граждан будет не в десятки раз, однако вполне ощутимым.

Во-вторых, по сведениям Росреестра, оценка будет проводиться раздельно для земли и раздельно для зданий, а не по концепции единого объекта. Связано это с тем, что ведомства так и не смогли сформировать в кадастре единые объекты «земля + сооружения на ней» из-за неувязок юридических прав. Кто здесь выигрывает? Выигрывают те, у кого недвижимость в дорогих местах, но при этом нет крупного земельного участка. Условно говоря, сильно в выигрыше будет владелец офиса на 10-м этаже комплекса в центре города, для которого просто нет земельного участка (а, значит, нет и платежа). Кто заплатит налог за него? Тот, кто владеет незастроенным участком в центре города. Или в местах расположения элитных земельных участков.

В-третьих, предполагается, что от налога будут освобождены малоимущие и владельцы маленьких объектов недвижимости. Я надеюсь, что здесь будет принято разумное решение, иначе начнётся дробление объектов недвижимости с целью выскочить из-под налога. Если же это останется, то все остальные граждане станут платить ещё немного больше, так как у нас принцип невыпадения доходов из бюджета.

В-четвёртых, предполагается, что кадастровую оценку можно будет оспорить на основании прошедшей сделки по объекту. Если, конечно, сделка не является притворной и не проходит по искусственно заниженной цене. Для граждан это означает необходимость держать при себе договоры по прошедшим сделкам или сделкам по ближайшим аналогам. В случае завышенной кадастровой оценки это будет единственным способом уменьшить себе налог, так как системы апелляций и судов по вновь принятому закону в ближайшие пару-тройку лет ещё разработано не будет.

Беседовала Наталья Евстигнеева

К началу страницы