ДОХОДНЫЕ ДОМА КАК ПАНАЦЕЯ ИЛИ ВНОВЬ «ДУТЫЙ» ПРОЕКТ?

Тема «доходных» домов поднимается в современной России чуть ли не ежегодно. Каждый раз она имеет гарантированный успех в прессе, а в реальности строительство жилья для долгосрочной аренды так и не начинается. В апреле этого года Министерство регионального развития сделало ход конем – заявило о том, что разработан проект строительства доходных домов в регионах, призванный решить наболевший для многих россиян квартирный вопрос. Проект у специалистов вызвал больше скепсиса, чем воодушевления. Попробуем поразмыслить, вернутся ли в Россию доходные дома, столь популярные в XIX веке.


В чем «доход»?

Для начала стоит разобраться с термином. В дореволюционной России под доходными домами подразумевалось жилье, построенное специально для сдачи в аренду – «под жильцов». Причем обычно владельцы – состоятельные господа – совмещали, говоря современным языком, коммерческую и жилую недвижимость. Первые этажи занимали магазины, ателье, рестораны. Вторые и третьи шли как «элитка» - для богатых съемщиков. Четвертые и пятые по сходной цене занимали чиновники со средними доходами. А чердачный и, если таковой был, цокольный этажи сдавались мещанам и бедным студентам. «Квартироваться» было не зазорно. В Санкт-Петербурге, который и строился как город доходных домов, всего 4% высших госслужащих имели собственную недвижимость. Большая часть интеллигенции Москвы проживала именно на квартирах, летом выезжая на дачи. Всего до революции 40% жилья составляли доходные дома. Можно предположить, собственникам они приносили достаточную прибыль, хотя, скорее всего, это был не основной источник дохода.


Легко ли возродить?

В современной России, сдавая квартиры в аренду, сложно заработать большие деньги. К тому же этот бизнес обычно нелегальный: владельцы в большинстве своем не платят подоходный налог. Государство в идее доходных домов видит и перспективу вывода рынка аренды из тени, и возможность возродить полноценный институт арендного жилья в стране. Звучит красиво, но что же кроется за этими словами?

Бывший заместитель главы Министерства регионального развития Константин Королевский незадолго до своей отставки (произошедшей совсем недавно - 23 июня, по официальной версии, «в связи с переходом на новую работу») дал развернутое интервью «Российской газете», где во всей красе расписал программу по строительству жилья для коммерческого найма. Схема предлагается следующая: за-стройщик будет получать от коммерческого банка кредит в размере 70% от стоимости строительства доходного дома. Заем будет выдаваться под 10% годовых сроком до двух лет. После завершения строительства дом будет выкупаться управляющей компанией, оформившей кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых. В случае если за-стройщик решит продать квартиры самостоятельно по рыночной цене, предполагается ввести систему “отступных". Найдутся ли заинтересованные застройщики и управляющие компании – большой вопрос.


На волне оптимизма

«По нашим расчетам, к 2020 году на долю арендного жилья будет приходиться порядка 20% всех новостроек в стране», - смело заявляет Константин Королевский. При этом в новеньком жилье экономкласса обещают цены на наем ниже, чем у частников на вторичном рынке. К слову, управляющие компании, которые получат на выкуп дома кредит в АИЖК, государство обяжет сдавать квартиры не дороже установленной Минрегионом арендной ставки. Для нуждающихся в жилье доходные дома, конечно, могут стать настоящим спасением. Но, по мнению экспертов, в том случае, если аренда будет значительно дешевле, чем ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам. И, конечно же, при условии, что доходные дома вообще появятся.

«Еще пару лет назад говорить о привлечении бизнеса к строительству доходных домов именно экономкласса было невозможно. Все инвесторы играли в короткую: построил – продал, - говорит Константин Королевский. - Сейчас ситуация в экономике и в стройкомплексе, как и в стране в целом, поменялась. Ставка рефинансирования ЦБ опустилась ниже 8 процентов. Инфляция больше не шокирует. У банков вновь появились “длинные" деньги для вложения в наиболее привлекательные проекты. А в том, что развитие сегмента доходных домов - привлекательный проект, сомнений нет. Минрегион России проводил совещание с участием Внешэкономбанка, Газпромбанка, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Все специалисты выразили свою заинтересованность с учетом того, что данное направление будет развиваться на условиях государственно-частного партнерства».

Действительно, заинтересованность АИЖК, Газпромбанка и Внешэкономбанка не вызывает сомнений. А будет ли готовность у региональных строительных компаний? И откуда возьмутся такие потрясающие управляющие компании, которые возжелают выкупить целый дом (еще и на кредитные деньги) и сдавать в нем квартиры по сниженным ценам? Срок окупаемости подобных проектов не скрывается: 7 - 10 лет. Были бы еще конкретные прогнозы, что случится с экономикой страны за это время….

«Схема еще обсуждается, - парирует Королевский. - Скорее всего, потребуется разработка дополнительной нормативной базы. Уже в следующем году в рамках региональных программ по развитию жилищного строительства минрегион обяжет субъекты Федерации включить в них подпрограммы, направленные как раз-таки на стимулирование сегмента арендного жилья». Что называется, толком не продумали, а обязать уже готовы. Параллельно предлагается и муниципалитетам строить жилье «для своих социальных нужд». Ключевое слово – «своих», как будто федеральной нужды – обеспечить граждан доступным жильем – не наблюдается.


Доходные дома по-новокузнецки

Несколько лет назад администрация нашего города так и поступила. Правда, не построила, а выкупила два дома у «Южкузбасстроя» и Домостроительного комбината. Сейчас в этих домах (на ул. Спартака, 4, и ул. Запорожской, 73а) живут 208 семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. В основном это молодые или студенческие семьи и молодые ученые (аспиранты, докторанты, кандидаты и доктора наук), возраст которых не превысил 35 лет. Стоимость аренды – чисто символическая, 32 рубля за квадратный метр. Правда, дополнительно наниматель оплачивает коммунальные услуги. Но и в общей сложности цифры значительно ниже, чем цены на сложившемся в городе рынке аренды. Срок договора коммерческого найма ограничен пятью годами – за это время семья должна найти возможность (с помощью социальных программ или без) приобрести собственное жилье и освободить квартиру для следующих жильцов.

Кстати, счастливчики не любят, чтобы их дома называли «доходными». И действительно, большой доход от них администрация вряд ли предполагает. Хотя в 2009 году было заявлено, что средства от аренды квартир пойдут на приобретение жилья очередникам. Можно себе представить, сколько лет потребуется «копить» с двух доходных домов на приобретение хотя бы одной квартиры в Новокузнецке по рыночной стоимости.

Подобный новокузнецкому опыт есть и в других регионах страны. В Чувашии даже заявили о создании Госжилфонда, и в период с 2008 по 2011 год правительство по-строило несколько домов. Сегодня по договору социального найма в республике квартиры предоставлены 350 семьям. Строительство велось с привлечением кредита из Волго-Вятского отделения Сбербанка, обеспечением по которому стал бюджет Чувашии (!). В остальных регионах и городах страны примеры доходных домов «от администраций» единичны. На этом фоне можно даже гордиться Кузбассом – ведь в этом году в Прокопьевске и Кемерове власти обещают запустить два дома с муниципальной арендой на 78 квартир каждый.

Наталья Евстигнеева

Дина Сторожева, 25 лет:

- Сразу же после свадьбы мы с мужем встали в очередь Завод-ского района на льготную ипотеку как молодая семья. Потом услышали о программе социального найма и подали документы на нее. Год мы ждали, потом нам позвонили, пригласили в администрацию на собрание и распределение квартир. И в 2009 году мы заехали в этот дом, в однокомнатную квартиру на ул. Спартака, 4. За наем мы платим 1100 руб. плюс коммунальные услуги. Квартира теплая, место устраивает. Нам все нравится.

К началу страницы