СЕРГЕЙ БАЛЫК: «НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЬ ДОЛЖЕН ДИКТОВАТЬ ТЕМП РЫНКА И УСТАНАВЛИВАТЬ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ»

- Сергей Петрович, можно ли сегодня говорить о том, что рынок коммерческой недвижимости ожил после кризиса?

- Пока об этом говорить рано. Кризис сильно отразился на рынке и жилой, и коммерческой недвижимости. Сегодня ситуация следующая: продавцы выставляют завышенную цену, а покупатели хотят приобрести недвижимость по реальной цене. Я считаю, что именно покупатель должен диктовать темп рынка и устанавливать стоимость объекта недвижимости.

- Как это поможет изменить ситуацию?

- Как правило, в 99% случаев продавец приходит в агентство недвижимости и выставляет объект на продажу. Затем риэлтор начинает искать покупателя. А хотелось бы пойти «от покупателя», который приходит в агентство и чётко оговаривает риэлтору те параметры недвижимости, которые для него важны.

В случае с загородным домом это могут быть удаленность от города, площадь и отделка дома, площадь участка, наличие инфраструктуры и, конечно, цена. Получив эту информацию, специалист ищет самый подходящий для покупателя вариант. Например, по желаемой площади подходит 100 домов, из них по наличию инфраструктуры – 10, а в необходимом ценовом диапазоне находятся всего два. Вот эти два дома мы с клиентом и поедем смотреть. Это значительно сэкономит время на поиски и приобретение дома.

То же самое и с коммерческой недвижимостью. То есть человек понимает, где ему нужен офис - на первой линии либо на второй. Для каких целей будет использоваться объект. Например, предпринимателю нужно помещение под колбасный цех, и он не готов дополнительно вкладывать деньги; либо человек готов вложить деньги и переоборудовать всё «под себя». В каждом из этих случаев риэлтор будет искать помещение, соответствующее этим требованиям.

В обоих случаях покупателю останется только выбрать из предложенных вариантов самый подходящий. А риэлтор берет на себя обязательство урегулировать с продавцом вопрос о стоимости объекта, доведя её до той, что устроит обе стороны сделки.

- Это означает, что риэлтор берёт на себя роль посредника между продавцом и покупателем, оставаясь при этом на стороне последнего?

- Да, можно так сказать. Как правило, покупатели, которые приобретают коммерческую недвижимость и загородные дома, это люди 35 - 45 лет. Они трезво оценивают ситуацию на рынке недвижимости, и они знают, чего хотят, и сколько они готовы на это потратить.

Например, пришёл продавец и сказал: «Я хочу продать объект за пять миллионов рублей». А мы ему говорим, что по данным параметрам недвижимости, у нас есть пять покупателей, готовых приобрести эту недвижимость за 4 300 000 рублей. И дальше уже продавец решает, будет ли он снижать цену. Возможно, покупатель согласится на более высокую цену. В этом случае риэлтор помогает сторонам найти золотую середину, ту цену, которая устроит обоих участников сделки. Таким образом, не продавец будет диктовать условия, а покупатель. Риэлтор в этом ему поможет. К сожалению, сегодня на практике этого не происходит, потому что есть только предложения продавца. Но мы готовы изменить эту ситуацию.

- Как вы думаете, а продавцы к этому готовы?

- Опыт нашей работы показывает, что сегодня такие курортные города, как Анапа, Сочи, Краснодар работают именно «от покупателя». Это происходит потому, что многие покупатели - люди иногородние, которые приезжают в город, объясняют риэлторам, какую недвижимость они хотят приобрести, и уезжают. Специалисты по недвижимости подбирают варианты, отправляют фотографии, покупатель выбирает. Возвращаясь через 3 - 4 месяца в город, он вместе с риэлтором смотрит объект и покупает его.

Это хороший пример и для специалистов по недвижимости нашей области, и для продавцов, многие из которых не снижают стоимость объектов недвижимости, мотивируя это тем, что рано или поздно недвижимость всё равно купят.

- Но ведь в этом случае они могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет, и потерять больше денег, чем хотели заработать.

- Да, может и так случиться. Каким бы ликвидным товаром не была недвижимость, она может дорожать и дешеветь. И если объект будет так долго продаваться, то цена, конечно, может измениться, в том числе и в сторону уменьшения. Поэтому важно продать недвижимость тогда, когда есть покупатель.

- А что если покупатель намеренно будет уменьшать стоимость объекта?

- Любая недвижимость имеет объективную цену. И два загородных дома в одной и той же местности с одинаковой площадью могут стоить по-разному. Например, один – 150 000 за квадратный метр, а второй – 85 000. Дело в том, что один будет продаваться с отделкой, а второй – без неё. И покупатель никак не сможет приобрести дом с отделкой по минимальной цене, как бы он этого ни хотел. Ведь требования, которые он предъявляет, «тянут» на 150 000 рублей за «квадрат», а не на 85 000. И задача риэлтора это объяснить.

- Думаю, что риэлтор поможет покупателю и принять решение.

- Действительно, когда покупатель самостоятельно смотрит все подряд объекты, он взвешивает «за» и «против». И часто приобретает не совсем то, что ему хотелось бы, но, допустим, на 50 000 дешевле. И вот представьте, он хотел купить дом в 200 метрах от реки, а в конечном итоге ему приходится преодолевать километр, чтобы искупаться. И эта, казалось бы, мелочь мешает радоваться покупке.

Риэлтор в этом случае решает за покупателя, что выбрать. Он четко следует обозначенным требованиям и будет предлагать исключительно те дома, которые находятся в 200 метрах от реки. И по той цене, которую покупатель готов заплатить.

- Как человек может оказаться в роли покупателя, с которым вы будете работать?

- Нужно прийти к нам в агентство недвижимости «Любимый город», и оставить свой запрос в нашей клиентской базе. Сегодня для нас главная цель - это создание в «Любимом городе» единой клиентской базы, в которую могут вступить люди, четко определившие для себя параметры необходимого им объекта.

При этом человек может обратиться к нам сегодня, а запланировать покупку на 6 - 8 месяцев позже. К этому времени мы и подберем для него объект.

- Сколько будет стоить такое «попадание в клиентскую базу»?

- Это будет стоить сто рублей. Согласитесь, деньги очень небольшие, но при этом клиент будет иметь права требовать с агентства результата работы.

- Но разве этих денег будет достаточно, чтобы оплатить работу риэлтора?

- В недвижимости есть свои законы. Риэлторы зарабатывают на сделке. Именно поэтому для нас важно довести её до конца, а значит, клиент, который к нам обратится, может быть уверенным в том, что мы подберем идеально подходящий и выгодный для него вариант покупки.

АН «Любимый город».

пр. Дружбы, 15 , тел.: 71-60-60; 8-913-075-40-23.

К началу страницы