КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: КОМУ И ПО КАКОЙ ЦЕНЕ?
- Виктор Иванович,
как сегодня можно оценить спрос и предложения на рынке коммерческой
недвижимости нашего города?
- Конечно, кризис
отразился на работе рынка коммерческой недвижимости. В октябре 2008 года спрос резко упал. Квартиры ещё по инерции
покупались и продавались, а вот коммерческие объекты – нет. Год спустя
произошли изменения в лучшую строну, но они были незначительными. В 2010
году ситуация повторилась. Могу сказать,
что сейчас люди считают деньги. Они понимают, что выгоднее купить, нежели арендовать. Но при этом взвешивают все «за» и «против».
Например, у нас
есть хорошее помещение площадью 64
квадратных метра на проспекте Курако,
16. Оно стоит 2 000 000 рублей. Дешевле некоторых квартир в нашем
городе. Но даже за такую цену это помещение никто не покупает, так как выход у
него во двор. Это подтверждает тот факт, что сейчас к покупке относятся не только с точки зрения цены, но и
целесообразности. Та же самая ситуация и в случае аренды.
-
Наверное, сейчас аренда – это более
востребованная услуга на рынке коммерческой недвижимости.
- Да. По аренде мы
заключаем значительно больше сделок, чем
по продаже. Это и понятно. Человек не
может стоять на месте, он хочет развивать
свой бизнес, а средств на покупку помещения недостаточно.
Например, предприниматель арендовал помещение и открыл
ателье. Необходимо, чтобы люди приходили
в это ателье, заказывали одежду. Тогда человек может получать прибыль, и
впоследствии уже купить помещение, а не арендовать.
-
Насколько аренда коммерческих
объектов доступна по цене?
- По сравнению с 2008
годом цены снизились. Если три года
назад аренда квадратного метра в помещениях на улицах Кутузова, Суворова
стоила 900 рублей, то в 2011 стоимость снизилась до 600 - 700 рублей. Конечно,
на проспекте Металлургов или улице Кирова аренда может стоить дороже.
-
Означает ли это, что сделки по купле-продаже сегодня не проводятся?
- Нельзя
говорить о том, что сегодня мы совсем не продаем коммерческую недвижимость. Есть
предложения и есть спрос. Как это часто бывает, камнем преткновения для обеих сторон сделки становится цена.
Например, сейчас мы продаём
производственную базу с административным
корпусом по проспекту Строителей. Общая площадь - две с половиной тысячи
квадратных метров. Пока звонков по этому объекту нет. Не появились они и после того, как продавец
снизил стоимость на 40%. То есть сейчас покупают либо дешёвые объекты, либо то,
что крайне необходимо для работы.
Есть такой вид
покупателей, которые сидят и ждут хорошего объекта. Как только он
появляется, мы звоним клиенту, смотрим
помещение и, если всё устраивает, заключаем сделку.
-
Виктор Иванович, кто сегодня
покупает коммерческую недвижимость?
- В основном это местные предприниматели. Есть покупатели
из Москвы. Как правило, они являются
представителями совместных предприятий.
В моей практике были случаи, когда помещение под магазин в нашем городе приобретала ирландская фирма.
Вообще, лет 10 - 15 назад было много иностранных покупателей. Были из Германии
и даже с Кубы. Они покупали помещения
под мебельные и винные магазины.
Могу сказать, что
сейчас есть особенность при проведении сделки купли-продажи: покупатели
предпочитают оформлять коммерческую
недвижимость на частное лицо. Дело в
том, что, если ты частное лицо и владеешь коммерческой недвижимостью более
трёх лет, то в случае продажи нет
необходимости платить налоги. Юридические лица в этой же ситуации будут обязаны
уплатить налог.
- В каких границах сейчас находится стоимость квадратного
метра недвижимости для бизнеса?
- В Центральном районе
(проспект Строителей, улица Орджоникидзе) квадратный метр в офисных помещениях стоит 50 - 60 тысяч
рублей. Можно найти и дешевле, за 30 - 40 тысяч. Для хороших объектов,
например, на улице Кирова и проспекте Металлургов, нормальной ценой считается 90-120 тысяч рублей за квадратный метр.
-
Могут ли быть востребованными дорогие объекты?
- Могут, но повторюсь,
что сейчас все считают деньги. У
нашего агентства заключен договор с москов-ским банком, который хочет
открыть у нас в городе свой офис. Мы им предлагали хорошие помещения, где
«квадрат» стоит 120 000 рублей. В других экономических условиях,
конечно, его бы купили, но не сегодня. Банк выставил свои
условия: стоимость квадратного метра не должна превышать 85 000 рублей. В
сравнении со средней стоимостью по городу
даже это является достаточно высокой ценой.
-
Если говорить в целом, какие факторы определяют стоимость недвижимости при
продаже и покупке?
- Многое зависит
от сложившейся ситуации на рынке: спроса
и предложения. Спрос есть - цена растёт, нет спроса - цена падает.
Особенность коммерческой недвижимости в том, что сейчас в основном её
продают, если срочно нужны деньги, в остальных случаях продавцы предпочитают
придержать её «до лучших времён». И даже готовы тратиться на содержание объектов.
В прошлом году к нам
обратились люди, желающие продать помещение по проспекту Металлургов, 32.
За сорок пять квадратных метров они просили
6 000 000 рублей. Это более 130 000 за квадратный метр. На это
помещение нашлись покупатели, но стороны не сошлись в цене. Покупатель резонно попросил снизить цену до «реальной», а продавцы решили, что
будут продавать либо по такой цене, либо
вообще продавать не будут. В итоге
сделка не состоялась.
Кроме этого, на стоимость влияет и площадь помещения. Если
объект большой, то при цене 100 000
рублей за «квадрат» 500 квадратных метров
в итоге «выливаются» в
50 000 000 рублей. И
для многих предпринимателей это достаточно большие деньги. Поэтому они
предпочитают небольшие помещения. Всегда пользовались и будут пользоваться
спросом магазины площадью 70 - 100 - 120 квадратов. Причем и в случае продажи,
и в случае аренды.
-
Могут ли возникнуть проблемы при оформлении документов?
- Здесь так же, как
и в сделках с жилой недвижимостью, много
нюансов. Один из последних примеров из практики: в декабре прошлого года мы
продавали коммерческую недвижимость, на
которую судом был наложен арест. Дело в
том, что её владелец брал в банке кредит,
а в залог оформлял три
объекта. Через некоторое
время один из них он решил
продать. В этой ситуации нам пришлось
снять обременение со всех объектов, после чего один из них мы выставили на
продажу.
Иногда приходится решать дела в судебном порядке. Один из таких
случаев был весьма запоминающимся. Покупатель внёс аванс в размере 2% от стоимости недвижимости. Затем ещё вносил суммы. Мы их
фиксировали, оформляли необходимые документы. В итоге сумма составила 30%
от цены объекта. И тогда покупатель предложил, что он займет это помещение, а оставшуюся часть
суммы выплатит в ближайшее время. Продавец согласился. Однако вскоре пожалел об
этом – покупатель отказался платить. Он даже
подал заявление в суд с просьбой
в принудительном порядке оформить на него право собственности. Мы судились с ним год.
За это время нашёлся другой покупатель на это помещение. И всё это время он
ждал, пока оно не освободится. Мы
выиграли три суда. Помещение вернули законному собственнику- продавцу. Но за
время судебных разбирательств стоимость данного объекта увеличилась на 800 000 рублей. И новому покупателю уже пришлось
платить больше.
-
Как Вы считаете, изменится ли
ситуация на рынке коммерческой недвижимости в 2011 году?
- Сейчас объектов на рынке очень много.
Много желающих продать, но покупателей мало. Думаю, что в наступившем
году ситуация изменится: будет определенная стабилизация. Увеличится количество продаж, а значит, и
стоимость объектов. И к концу года показатели будут лучше, чем сейчас. Время,
конечно, покажет, но надеюсь, что так и будет.