КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: КОМУ И ПО КАКОЙ ЦЕНЕ?

- Виктор Иванович, как сегодня можно оценить спрос и предложения на рынке коммерческой недвижимости нашего города?

- Конечно, кризис отразился на работе рынка коммерческой недвижимости. В октябре 2008 года спрос резко упал. Квартиры ещё по инерции покупались и продавались, а вот коммерческие объекты – нет. Год спустя произошли изменения в лучшую строну, но они были незначительными. В 2010 году ситуация повторилась. Могу сказать, что сейчас люди считают деньги. Они понимают, что выгоднее купить, нежели арендовать. Но при этом взвешивают все «за» и «против».

Например, у нас есть хорошее помещение площадью 64 квадратных метра на проспекте Курако, 16. Оно стоит 2 000 000 рублей. Дешевле некоторых квартир в нашем городе. Но даже за такую цену это помещение никто не покупает, так как выход у него во двор. Это подтверждает тот факт, что сейчас к покупке относятся не только с точки зрения цены, но и целесообразности. Та же самая ситуация и в случае аренды.

- Наверное, сейчас аренда – это более востребованная услуга на рынке коммерческой недвижимости.

- Да. По аренде мы заключаем значительно больше сделок, чем по продаже. Это и понятно. Человек не может стоять на месте, он хочет развивать свой бизнес, а средств на покупку помещения недостаточно.

Например, предприниматель арендовал помещение и открыл ателье. Необходимо, чтобы люди приходили в это ателье, заказывали одежду. Тогда человек может получать прибыль, и впоследствии уже купить помещение, а не арендовать.

- Насколько аренда коммерческих объектов доступна по цене?

- По сравнению с 2008 годом цены снизились. Если три года назад аренда квадратного метра в помещениях на улицах Кутузова, Суворова стоила 900 рублей, то в 2011 стоимость снизилась до 600 - 700 рублей. Конечно, на проспекте Металлургов или улице Кирова аренда может стоить дороже.

- Означает ли это, что сделки по купле-продаже сегодня не проводятся?

- Нельзя говорить о том, что сегодня мы совсем не продаем коммерческую недвижимость. Есть предложения и есть спрос. Как это часто бывает, камнем преткновения для обеих сторон сделки становится цена.

Например, сейчас мы продаём производственную базу с административным корпусом по проспекту Строителей. Общая площадь - две с половиной тысячи квадратных метров. Пока звонков по этому объекту нет. Не появились они и после того, как продавец снизил стоимость на 40%. То есть сейчас покупают либо дешёвые объекты, либо то, что крайне необходимо для работы.

Есть такой вид покупателей, которые сидят и ждут хорошего объекта. Как только он появляется, мы звоним клиенту, смотрим помещение и, если всё устраивает, заключаем сделку.

- Виктор Иванович, кто сегодня покупает коммерческую недвижимость?

- В основном это местные предприниматели. Есть покупатели из Москвы. Как правило, они являются представителями совместных предприятий. В моей практике были случаи, когда помещение под магазин в нашем городе приобретала ирландская фирма. Вообще, лет 10 - 15 назад было много иностранных покупателей. Были из Германии и даже с Кубы. Они покупали помещения под мебельные и винные магазины.

Могу сказать, что сейчас есть особенность при проведении сделки купли-продажи: покупатели предпочитают оформлять коммерческую недвижимость на частное лицо. Дело в том, что, если ты частное лицо и владеешь коммерческой недвижимостью более трёх лет, то в случае продажи нет необходимости платить налоги. Юридические лица в этой же ситуации будут обязаны уплатить налог.

- В каких границах сейчас находится стоимость квадратного метра недвижимости для бизнеса?

- В Центральном районе (проспект Строителей, улица Орджоникидзе) квадратный метр в офисных помещениях стоит 50 - 60 тысяч рублей. Можно найти и дешевле, за 30 - 40 тысяч. Для хороших объектов, например, на улице Кирова и проспекте Металлургов, нормальной ценой считается 90-120 тысяч рублей за квадратный метр.

- Могут ли быть востребованными дорогие объекты?

- Могут, но повторюсь, что сейчас все считают деньги. У нашего агентства заключен договор с москов-ским банком, который хочет открыть у нас в городе свой офис. Мы им предлагали хорошие помещения, где «квадрат» стоит 120 000 рублей. В других экономических условиях, конечно, его бы купили, но не сегодня. Банк выставил свои условия: стоимость квадратного метра не должна превышать 85 000 рублей. В сравнении со средней стоимостью по городу даже это является достаточно высокой ценой.

- Если говорить в целом, какие факторы определяют стоимость недвижимости при продаже и покупке?

- Многое зависит от сложившейся ситуации на рынке: спроса и предложения. Спрос есть - цена растёт, нет спроса - цена падает. Особенность коммерческой недвижимости в том, что сейчас в основном её продают, если срочно нужны деньги, в остальных случаях продавцы предпочитают придержать её «до лучших времён». И даже готовы тратиться на содержание объектов.

В прошлом году к нам обратились люди, желающие продать помещение по проспекту Металлургов, 32. За сорок пять квадратных метров они просили 6 000 000 рублей. Это более 130 000 за квадратный метр. На это помещение нашлись покупатели, но стороны не сошлись в цене. Покупатель резонно попросил снизить цену до «реальной», а продавцы решили, что будут продавать либо по такой цене, либо вообще продавать не будут. В итоге сделка не состоялась.

Кроме этого, на стоимость влияет и площадь помещения. Если объект большой, то при цене 100 000 рублей за «квадрат» 500 квадратных метров в итоге «выливаются» в 50 000 000 рублей. И для многих предпринимателей это достаточно большие деньги. Поэтому они предпочитают небольшие помещения. Всегда пользовались и будут пользоваться спросом магазины площадью 70 - 100 - 120 квадратов. Причем и в случае продажи, и в случае аренды.

- Могут ли возникнуть проблемы при оформлении документов?

- Здесь так же, как и в сделках с жилой недвижимостью, много нюансов. Один из последних примеров из практики: в декабре прошлого года мы продавали коммерческую недвижимость, на которую судом был наложен арест. Дело в том, что её владелец брал в банке кредит, а в залог оформлял три объекта. Через некоторое время один из них он решил продать. В этой ситуации нам пришлось снять обременение со всех объектов, после чего один из них мы выставили на продажу.

Иногда приходится решать дела в судебном порядке. Один из таких случаев был весьма запоминающимся. Покупатель внёс аванс в размере 2% от стоимости недвижимости. Затем ещё вносил суммы. Мы их фиксировали, оформляли необходимые документы. В итоге сумма составила 30% от цены объекта. И тогда покупатель предложил, что он займет это помещение, а оставшуюся часть суммы выплатит в ближайшее время. Продавец согласился. Однако вскоре пожалел об этом – покупатель отказался платить. Он даже подал заявление в суд с просьбой в принудительном порядке оформить на него право собственности. Мы судились с ним год. За это время нашёлся другой покупатель на это помещение. И всё это время он ждал, пока оно не освободится. Мы выиграли три суда. Помещение вернули законному собственнику- продавцу. Но за время судебных разбирательств стоимость данного объекта увеличилась на 800 000 рублей. И новому покупателю уже пришлось платить больше.

- Как Вы считаете, изменится ли ситуация на рынке коммерческой недвижимости в 2011 году?

- Сейчас объектов на рынке очень много.

Много желающих продать, но покупателей мало. Думаю, что в наступившем

году ситуация изменится: будет определенная стабилизация. Увеличится количество продаж, а значит, и

стоимость объектов. И к концу года показатели будут лучше, чем сейчас. Время,

конечно, покажет, но надеюсь, что так и будет.

К началу страницы