- Виктор Николаевич, как давно вы отслеживаете изменения цен на недвижимость в городе?

- Анализ рынка недвидимости - это не-отъемлемая часть работы любого оценщика. Но ежемесячным мониторингом рынка жилья мы занялись только в конце 2004 года. В тот период Новокузнецк переживал так называемую «ипотечную революцию», и меня заинтересовала проблема влияния внешних (общемировых, общероссийских) и внутренних (региональных, муниципальных) факторов на поведение рынка. В нашем случае в те годы сработали как раз внутренние городские факторы, которые повлияли на развитие ипотеки.

- Я знаю, что у вас работает специалист, который прошёл обучение у признанного Российской Гильдией Риэлторов аналитика рынка недвижимости. Расскажите об этом подробнее.

- Это действительно так. В 2006 году наш специалист обучался у Геннадия Моисеевича Стерника по курсу «Технология анализа рынка недвижимости». Была создана «модель анализа», позволяющая вести ежемесячный мониторинг изменения стоимости недвижимости в целом по городу, а также по любому типу жилья (от «хрущевок» до элитного) в выделенных нами районах города. Для анализа рынка мы использовали базу данных журнала «Вариант», в котором периодически публикуем обзоры на эту тему.

- Как изменилась ситуация на рынке недвижимости за последние семь-восемь лет?

- Основным фактором, оказывающим влияние на развитие рынка недвижимости Новокузнецка, как и других городов России, является развитие ипотеки. В нашем городе начало активного развития ипотеки пришлось на вторую половину 2003 года. В тот период (2003 – 2004 годы) этот процесс характеризовался высоким ростом цен и повышенной активностью рынка жилья. В период 2005 -2006 годов инфляция и активность рынка жилья были достаточно умеренными. На период с 2007 по четвертый квартал 2008 годов пришелся очередной этап активности рынка недвижимости, характеризуемый высокой инфляцией. В целом, с середины 2003 по четвертый квартал 2008 года стоимость жилья в Новокузнецке увеличилась в пять раз!

- Кризис изменил ситуацию на рынке недвижимости?

- Да. В октябре 2008 года наступил новый этап развития рынка жилья в Новокузнецке. С октября 2008 по октябрь 2009 года наблюдалось снижение стоимости жилья темпами, сопоставимыми с темпами роста в период 2007 – 2008 годов. В конце 2009 года темпы снижения стоимости существенно уменьшились. Период падения перешел в период относительной стабилизации на рынке, что характеризовалось более высокой активностью рынка.

По итогам 2009 года снижение средней стоимости жилья составило 28, 1 %, в прошедшем 2010-м - 2,14% (график 1). Общее снижение стоимости с октября 2008 года на начало 2011 года составило в Новокузнецке порядка 34%. Наглядно эту ситуацию демонстрирует график.

- В прошлом году какой была средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке?

- Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в Новокузнецке находилась в диапазоне 26 011 – 27 171 рублей и составила на конец года 26 366 рубль. Данный показатель рассчитывается с учетом всех районов города и всех типов жилья.

На диаграмме (3) видно, что поведение рынка жилья говорит о продолжающемся периоде относительной стабилизации. Другим подтверждением этого процесса можно считать то, что, несмотря на общую дунамику снижения стоимости в 2010 году, в Орджоникидзевском районе города отмечен рост стоимости на 6,5 %.

Внутренними факторами, повлиявшими на рынок жилья в этом районе, могли стать процессы, связанные с программой переселения жителей с подработанных территорий, способствующие во-влечению в оборот нового качественного жилья, сданного в эксплуатацию в предыдущие годы.

- Можно ли говорить о том, что рынок недвижимости Новокузнецка активизируется?

- Да. Есть показатель, подтверждающий это, а именно: количество квартир, выставляемых на продажу в 2010 году. Например, в конце 2008 года число предложений увеличилось более чем на 1000 позиций. Тогда рынок был затоварен, активность покупателей крайне снизилась, стоимость жилья падала.

Через год, в конце 2009-го, количество предложений уменьшилось примерно на 400 позиций, и этот показатель был стабилен в течение всего 2010 года. Стабильность этого показателя столь длительный период времени может говорить о том, что рынок достиг своего «дна». Следующим периодом в развитии городского рынка жилья должен стать период подъема!

- Ваш прогноз на 2011 год: каким будет рынок недвижимости?

- Методы фундаментального анализа, основанные не на статистических данных прошлых лет, а учитывающие общеэкономические федеральные и региональные прогнозы, текущие и ожидаемые законодательные изменения, позволяют сегодня предположить, что период подъема может начаться уже в 2011 году.

Характер этого подъема мы можем прогнозировать уже с учетом наших город-ских особенностей. Можно ожидать, что спрос будет повышаться, в первую очередь, на недорогое одно-, двухкомнатное жилье в традиционно привлекательных районах города, а также жилье в новостройках. Темпы роста цен в течение 2011 - 2012 годов не должны превысить 10 процентов и могут быть сопоставимы с темпами инфляции в строительстве.

С данными ежемесячного мониторинга рынка жилья Новокузнецка можно ознакомиться самостоятельно на сайте нашей компании www.ooocn.ru.

Ольга Данилова