ПРОДАЖА КВАРТИРЫ: ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ЦЕНА НОВОКУЗНЕЦКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?

- Алексей, скажите, как сегодня можно охарактеризовать продавцов квартиры? Насколько точно они сегодня понимают тенденции на рынке недвижимости?

- Сейчас на рынке можно выделить два вида продавцов. Первые это люди, которые продавали квартиры в 2007 - 2008 годах, но не продали. Сегодня они пытаются продать недвижимость по ценам того времени, а это на 30 - 40% выше, чем сейчас. Вторая группа продавцов те, которые столкнулись с необходимостью продажи квартиры сейчас. Как правило, они понимают, какая ситуация сегодня сложилась на рынке недвижимости.

- Сколько в среднем стоит квадратный метр жилья на вторичном рынке?

- От 28 000 рублей. В зависимости от района. Причем у каждого из них можно выделить ещё и свои районы. Например, в Центральном районе есть квартиры в районе Левого берега, «Глобуса», «Ники» и т.д. Это тоже влияет на цену квартиры. Также как наличие рядом с домом детского сада, школы, магазинов, остановки общественного транспорта.

- В целом, как формируется цена на квартиру?

- Обычно формирование цены за квадратный метр непосредственно связано со средним заработком по городу, области. Если сегодня у нас официально озвученный средний заработок по региону 18 000 рублей, то и цена «квадрата» должна быть в пределах 17 - 22 тысяч рублей. Это означает, что однокомнатная квартира должна стоить не миллион, а в районе 600 000 рублей. После событий 2007 - 2008 годов это, конечно, невозможно. По причине того, что у нас с 1992 года цены постоянно росли. С каждым годом увеличивались практически на сто процентов. Тогда можно было купить квартиру, продать ее через полгода - год и получить 70 - 80% прибыли. Продавцы активно продавали недвижимость, а покупатели - приобретали.

Сегодня тоже есть хорошие предложения, то есть ликвидные квартиры. Это, например, однокомнатная квартира на Левом берегу, на среднем этаже девятиэтажного дома, не хрущевка. Таких ликвидных квартир на рынке немного, порядка 5 - 7%. Обычно квартиры покупаются ещё до попадания в мультилистинг агентств недвижимости, а, если и попадают, то уже от этой цены начинают формироваться цены и на другие квартиры.

Часто бывает и так, что покупатель устанавливает цену на квартиру, исходя из советов родственников, знакомых, соседей. Например, продавец говорит: «Вот в нашем же доме соседи продали квартиру по такой-то цене, а у них в три раза хуже нашей, потому что у нас одно пластиковое окно установлено». Это считается уже практически ремонтом, который увеличивает стоимость квартиры на 100 - 200 тысяч рублей. В этих случаях приходится объяснять, сколько на самом деле стоит эта недвижимость.

- Кстати, думаю, что некоторые собственники специально перед продажей делают ремонт в квартире и, соответственно, увеличивают её стоимость. Насколько это оправданно?

- Я могу сказать, что в подавляющем большинстве случаев это лишь трата времени и денег. Потому что в лучшем случае получится выручить 30% средств, потраченных на ремонт. К тому же в понятие хороший/ плохой ремонт каждый вкладывает что-то своё. Для кого-то пластиковые окна, новые обои и линолеум являются хорошим ремонтом, для другого - дизайнерский проект оформления интерьера.

Именно поэтому я рекомендую своим клиентам продавать пустую квартиру без ремонта. Иногда, конечно, можно, как мы говорим, подкрасить губки. То есть подкрасить окна (в случае если они деревянные), поменять обои, отремонтировать сантехнику.

- Такой минимум удовлетворяет запросы сегодняшнего покупателя?

- Считается, если в квартире установлены пластиковые окна, новая сантехника и батареи, это квартира в хорошем состоянии. В неё можно заезжать и жить. Такие квартиры пользуются спросом, так как эти пункты ремонта достаточно за-тратные.

- Думаю, что продавцы включают в стоимость квартиры не только эти пункты, но и многие другие, ведь им хочется продать свою квартиру как можно дороже. Отличается ли реальная цена квартиры от той, которую за неё хочет получить продавец?

- Конечно. В ста процентах случаев цена завышена. И очень часто людей сложно переубедить. «Я хочу полтора миллиона за квартиру, и всё», - говорит продавец. А я ему отвечаю, что эта недвижимость стоит на 400 000 дешевле. Продавец настаивает на своём.

- Что Вы делаете в подобных ситуациях?

- Первый вариант: мы выставляем квартиру на продажу. В течение месяца отслеживаем количество звонков, просмотров квартиры на сайте. Как правило, до просмотра квартиры дело не доходит, так как покупателей не устраивает цена. Тогда мы предлагаем своему клиенту уменьшить её на 30, 40, 50 тысяч. И снижаем цену до реальной.

Второй вариант: мы можем отказать продавцу. Ведь для нас максимальный срок для продажи квартиры – три месяца. А если цена завышена, мы понимаем, что покупателя придётся долго ждать.

- Например, сколько сегодня стоит однокомнатная квартира?

- В Центральном районе 950 000 – 1 млн. 50 тысяч рублей. Надо сказать, что сегодня к Центру приравнивается и Новоильинский район. В начале 2000-х годов однокомнатная квартира на Ильинке стоила столько же, сколько однокомнатная хрущевка в Центре.

- Может быть, цена будет ниже, если покупать квартиру без посредников?

- Максимум на 2%. Столько платит покупатель агентству недвижимости, если хочет, чтобы оформлением права собственности на квартиру занимались специалисты агентства. Эти деньги - гарантия того, что договор купли-продажи будет составлен верно, что покупатель приобретает юридически чистый объект недвижимости. Конечно, покупатель может отказаться от услуг агентства, ведь в этом случае у нас есть обязательства только перед продавцом, и мы их выполняем. Находим покупателя, составляем договор купли-продажи. Стороны его подписывают. Наш клиент передаёт доверенность на переход права собственности, после чего покупатель может сам оформлять все необходимые документы. Но практика показывает, что большинство из них возвращаются в агентство за помощью.

- По Вашему мнению, в будущем году повысятся цены на квартиры?

- Кризис очень сильно повлиял на рынок недвижимости. Во многих регионах страны снижение цен на квартиры продавцы восприняли нормально и на 40% срезали рыночную стоимость. У них процент продаж упал на 10%, а у нас – в 5-6 раз.

С января 2010 года цены на недвижимость упали на 3%. И пока рынок находится в стагнации, поэтому я думаю, что в следующем году не будет наблюдаться увеличения цен на квартиры.

- И в заключение, какой совет Вы дали бы продавцам квартир?

- Опыт работы показывает, что человек не вдруг решает купить или продать квартиру. К этому решению он идёт от полугода до года. Узнаёт, анализирует, сравнивает, спрашивает у знакомых. Я считаю, что лучше прийти в агентство недвижимости, где можно получить профессиональную консультацию риэлтора. А дальше человек сам решает, вернётся он в это агентство либо пойдёт в другое. Но в вопросе купли-продажи квартиры в любом случае необходим совет специалиста. И я считаю, что это должен быть риэлтор

К началу страницы