ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ!

Уважаемые читатели! Адвокат Некоммерческой организации «Коллегия адвокатов Центрального района г. Новокузнецка Кемеровской области №38» (пр. Металлургов, 37) Кемайкина Людмила Владимировна делится с читателями журнала историями из судебной практики.

В 1996 году Иван Геннадьевич Семёнов по договору купли-продажи приобрёл квартиру и зарегистрировал своё право собственности в БТИ. В этой квартире с его разрешения некоторое время проживал бывший хозяин. Мужчины не за-ключали между собой договора аренды: Иван Геннадьевич периодически приходил и проверял, в каком состоянии находится его жилое помещение. Придя в очередной раз, он увидел, что в его квартире проживают незнакомые люди и делают в ней ремонт. Иван Геннадьевич обратился в суд с иском о выселении этих лиц из его квартиры. Иск был удовлетворён. Мужчина получает на руки судебное решение и идёт с ним к приставу-исполнителю. Однако при исполнении решения суда выясняется, что по документам собственником квартиры является другой человек, а не Иван Геннадьевич. Следовательно, решение суда не исполнимо и выселить людей, которые проживают в квартире, невозможно. Семёнов обратился в органы милиции, прокуратуры с заявлением о том, что у него похитили квартиру. В результате проверок, проведенных по его заявлению, возбуждается уголовное дело по факту мошенничества. В ходе расследования выяснилось, что квартира была продана по доверенности от лица фактического собственника квартиры - Ивана Геннадьевича, третьим лицам, которые, в свою очередь, перепродали её. В рамках уголовного дела была назначена и проведена почерковедческая экспертиза. Было доказано, что подпись на доверенности не принадлежит Семёнову. Кроме этого, нотариус, который заверял доверенность от имени Семёнова на право продажи квартиры, не осуществляет свою деятельность в г. Новокузнецке. Печати на доверенности также были неподлинными. Найти виновных не удалось, поэтому уголовное дело было приостановлено. Тогда Иван Геннадьевич уже в гражданском порядке обратился в суд о признании сделки недействительной и истребовании имущества с чужого незаконного владения.

Людмила Кемайкина:

- И.Г. Семенов обратился в суд о признании доверенности недействительной, а также признании недействительной первой и последующих сделок купли-продажи этой квартиры, а также истребовании имущества из чужого незаконного владения в пользу настоящего собственника квартиры - Ивана Геннадьевича, так как жилым помещением завладели помимо его воли. В ходе судебного разбирательства стало известно, что некий недобросовестный риэлтор подделал доверенность от имени Семёнова на продажу квартиры. В течение двух месяцев квартира была продана несколько раз.

Первое судебное решение было не в нашу пользу: по мнению суда, Семеновым был пропущен срок исковой давности для обращения в суд. Кассационная инстанция отменила это решение. Дело отправили на новое рассмотрение. После этого суд первой инстанции вынес решение в пользу истца. Суд кассационной инстанции вновь отменил второе решение, мотивировав это тем, что в суде первой инстанции не в полном объеме был исследован вопрос о применении последствий пропуска срока исковой давности, на которых настаивал последний владелец квартиры. Дело опять отправили на новое рассмотрение. По истечении пяти лет судебных разбирательств суд удовлетворил иск Семёнова и истребовал у владельцев квартиры это жилое помещение в пользу Ивана Геннадьевича, признав последних приобретателей добросовестными. Решение вступило в законную силу.

Одним из условий, при которых мошенникам удалось достаточно просто подделать документы, явился тот факт, что право собственности у Ивана Геннадьевича было зарегистрировано в органах БТИ. Регистрация права собственности в данном органе преду-сматривалась законодательством до 1997 года. По сути, регистрация за-ключалась во внесении записи в документы БТИ и регистрации самого договора купли-продажи недвижимости. Свидетельство о праве собственности, как правило, не выдавалось. В связи с введением в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 1997 году, регистрация прав была передана специализированному органу. Статья 6 Закона подтверждает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. На сегодняшний день законодательно признается право собственности, как зарегистрированное в БТИ, так и в ЕГРП. Однако на практике, если объекта нет в ЕГРП, то у покупателя нет возможности проверить цепочку правообладателей квартиры. В этом случае покупатель просто не обладает полной информацией, поэтому, безусловно, сохраняется определенный риск. Ведь никто из нас не застрахован от действий мошенников.

В нашей ситуации право собственности было зарегистрировано только в БТИ. Этим и воспользовались мошенники. Поэтому хочется дать совет всем читателям журнала: при приобретении квартиры обращаться не только в юстицию, но и в органы БТИ, а также в отделы федеральной миграционной службы, занимающиеся регистрацией граждан по месту жительства. В нашей ситуации именно в паспортном столе содержалась вся информация о собственниках квартиры. Кроме этого, потенциального покупателя квартиры должно насторожить, если сделки купли-продажи следуют одна за другой и при этом меняется несколько собственников. Обратите внимание, есть ли долг по оплате коммунальных услуг, если он есть и составляет более полугода - это тоже повод задуматься. И последнее – не надо безраздельно доверяться риэлтору, надо самому внимательно читать договор и настаивать на внесении в него пунктов, которые вы считаете важными. А в идеале - нужно взять копию документов на квартиру, проект договора купли-продажи и показать их юристу или адвокату, незаинтересованному в проведении сделки.

P.S. Имя героя было изменено.

К началу страницы