Адвокат Коллегии адвокатов Новокузнецкого района № 44 Кемеровской области Ольга Анатольевна Койнова делится с читателями журнала историями из судебной практики. По словам Ольги Анатольевны, проблемы, с которыми люди к ней обращаются, достаточно жизненные. А с начала развития в нашей стране ипотечного кредитования к жилищным делам, решаемым в суде, добавились ещё и дела по невозвратам банковских кредитов, в частности, ипотечных. В ряде случаев причиной этому становится безответственность клиентов банка, взявших кредит, в других – стечение обстоятельств. Как, например, случилось с героиней нашей сегодняшней истории.

Три года назад Тамара Ивановна приобрела квартиру с помощью ипотечного кредита. Она вовремя оплачивала взносы по ипотеке, и со стороны банка не было к ней никаких претензий. Но в 2011 году фирма, на которой работала Тамара Ивановна, объявила себя банкротом, и женщина лишилась работы и средств к существованию. Она собрала документы, необходимые для реструктуризации кредита, и обратилась в банк с просьбой отложить вы-платы по ипотечному кредиту. Женщина хотела найти работу и возобновить погашение ипотеки. Однако банк в этой просьбе ей отказал. Через некоторое время на её имя пришла претензия, в которой указывалось, что банк выставил квартиру Тамары Ивановны на аукцион. Женщина обратилась к адвокату, чтобы он помог решить эту проблему.

Ольга Койнова: - Ситуация вполне обыденная. Как правило, в подобных случаях банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности на заложенное имущество. В данном случае заложенное имущество - это квартира Тамары Ивановны. И, скорее всего, объект выставят на продажу. Это может быть аукцион либо торги. В случае аукциона в качестве организатора выступает избранная для этого банком с согласия Тамары Ивановны специализированная организация, которая действует на основании договора с этими лицами. Аукцион является открытым. Что касается торгов, здесь главным условием является присутствие минимум двоих покупателей. Торги проводят судебные приставы, известив об их проведении в СМИ за 30 дней до их начала. В обоих случаях квартира должна быть продана не дешевле минимальной цены, которую установит суд. Например, в решении суда будет отражена минимальная стоимость квартиры Тамары Ивановны в размере полутора миллионов рублей. Следовательно, этот объект недвижимости не может быть продан дешевле этой суммы. А далее вырученные после торгов или аукциона средства будут распределены следующим образом: в первую очередь решается вопрос о взыскании с проданного имущества тех расходов, которые пошли на обращение о взыскании, то есть на госпошлину, расходы на проведение торгов/аукциона. После этого решается вопрос о дальнейшем распределении. Но и здесь сначала деньги идут на погашение процентов по кредиту, даже неустойки по кредиту могут быть заложены в эту сумму. И только оставшаяся часть достаётся бывшему собственнику квартиры. Скорее всего, в случае Тамары Ивановны так и будет. И в начале этого большого пути нельзя точно сказать, какую сумму в конечном итоге получит каждая сторона этого дела.

Для справки: До тех пор пока имущество не реализовано, заемщик вправе предотвратить его продажу, погасив долговое обязательство по кредиту. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то есть одновременно соблюдены условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Реализация заложенного имущества может быть отсрочена на срок до одного года. Для этого залогодатель (банк) должен обратиться в суд с соответствующим заявлением с указанием уважительных причин. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может привести к существенному ухудшению финансового положения залогодержателя (кредитного учреждения); в отношении залогодержателя (банка) возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Если исполнение кредитного договора было обеспечено поручительством, то при ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрено иное. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая оплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных ненадлежащим исполнением обязательства должником.