ТРЦ под вопросом

Новокузнецк занял шестое место в России по обеспеченности населения качественными торговыми центрами, и первое в Сибирском федеральном округе, по данным компании «Магазин Магазинов».

Однако что означают эти цифры? Дают ли они повод для гордости за наш город? Как говориться, «жарко нам или холодно» должно быть от такой обеспеченности? Отвечаем на вопросы.

Что в термине тебе моем?

Пожалуй, отправной точкой в поисках ответов на эти вопросы должно стать само понятие «обеспеченность населения качественными торговыми центрами». Как подсказывает «КонсультантПлюс», термин этот относится к финансовой и юридической сфере и означает «показатель, характеризующий фактическое наличие торговой площади в расчете на 1000 жителей...» (в соответствии с «ГОСТом Р 51303-99»).

Причем государство не только определяет сущность понятия, оно еще и заинтересовано в том, чтобы показатель этот увеличивался с каждым годом. Как говорится на сайте Министерства промышленности торговли, «нормативы обеспеченности населения площадью торговых объектов станут основным инструментом стимулирования регионов к развитию торговли». Главное ведомство российской торговли при этом добавляет: «Россия сегодня существенно отстает от развитых стран по обеспеченности населения торговыми площадями. В среднем российский норматив составляет 643 кв. м на тысячу человек, в то время как в Германии или во Франции – около 1,5 тыс. кв. м». Как видите, Новокузнецк от этого показателя отстает почти в 2,5 раза. То есть строить нам торговые площади и строить!.. Но тут стоит оговориться и сказать, что в современном прочтении «обеспеченности» есть недочет, который не нравится как правительству, так и населению.

Сейчас поймете, о чем идет речь. «Действующие российские нормативы не отражают реальную ситуацию, поскольку учитывают абсолютно все торговые объекты суммарно, безотносительно к форматам, - указано в сообщении Минпромторга. – То есть, построив один крупный торговый центр и не открыв ни одного малоформатного магазина, можно достичь заданного норматива. Нам же необходимо, чтобы в каждом из типов населенных пунктов были условия для конкуренции разных торговых форматов». То есть наше сакраментальное «понастроили тут своих торговых коробок», не нравится не только нам. Правительству - с той точки зрения, что, кроме «коробок» по-хорошему должны быть еще и магазины, магазинчики и иже с ними, а новокузнечанам – с позиции, что неплохо было бы строить и еще что-нибудь, кроме торговых зданий.

Вопрос «магазинчиков» вообще оказывается спорным. С экономической точки зрения, содержать небольшие магазины дороже, чем торговые центы, прибыль при этом оказывается меньше, да и стоимость товаров в небольших магазинах априори выше, чем у гигантов с их оптовыми, а следовательно, и более дешевыми закупками. Вот и получается, что сколько ни открывай рядом с домом хлебных, кондитерских и прочих магазинов, а суровая действительность с ее жесткими экономическими законами рано или поздно превратит их в пивные, и Новокузнецк тому прекрасное подтверждение. Вы не встретите у нас по две кондитерских лавки в одном доме, зато две пивные – не редкость.

И это еще не предел?

Итак, что дает нам наше лидерство? Означает ли это, что строить ТРЦ у нас в ближайшем будущем не будут. «Порог для возведения ТРЦ исчисляется не количеством торговых площадей, а сокращением выручки при открытии новых магазинов, - утверждает генеральный директор компании СЭЛТОРС (Современные электронные торговые системы) Григорий Громов (Санкт-Петербург). - Если с увеличением объема торговых площадей средний чек продолжает расти, значит, можно продолжать строить и покупательский потенциал у территории есть. Впрочем, даже падение продаж и уменьшение среднего чека не ставит «табу» на возведение ТРЦ. Хорошо продуманная концепция торгового центра способна переманить арендаторов, а за ними и посетителей.

Если инвесторы планируют, что в их зданиях разместятся интересные и востребованные бренды, они готовы вступить в конкуренцию и построить рядом с уже действующим ТРЦ новый. Покупатель в таком случае выступает неким канатом, которого требуется «перетянуть» на свою сторону. Что происходит с тем торговыми площадями, что остались не удел? Они начинают пустеть. Западные страны уже проходили этот период. В США стоят десятки огромных заброшенных ТРЦ, которые утеряли свою актуальность. Как правило, это ТЦ-«динозавры» из 70 - 80 годов. В России прецедентов, чтобы ТРЦ закрылись из-за отсутствия рентабельности, еще не было».

Строят, - значит, есть будущее?

В Новокузнецке с его всем известными миграционными и экономическим тенденциями строительство новых ТРЦ породило некий миф, мол, если даже серьезные федеральные аналитики дали добро на возведение в нашем городе ТРЦ, - значит, у города есть будущее. «Аналитики, конечно, высчитывают уровень зарплаты в регионе, количество проживающего населения. Если мы говорим о Новокузнецке, то в расчет берется вся южно-кузбасская агломерация, - отмечает Григорий Громов. - Однако нужно понимать, что на определенной стадии проект уже не может быть остановлен: если здание возведено, подведены коммуникации, произведена частичная отделка, его запустят в работу даже с пустующими площадями. Никто не мог предугадать введение санкций и резкое удорожание валют. Санкции серьезно ударили по арендаторам с их зарубежными закупками товаров и опорой на кредитные средства. Поэтому трудности, которые сегодня переживают ТРЦ, связаны не только и не столько с падением платежеспособности населения, сколько с кризисом, в котором оказались ритейлеры: им не под силу открывать и содержать свои магазины. К примеру, по данным компании «Магазин Магазинов», из Новокузнецка за 2014 год ушло 5 международных брендов». Ярким примером тому может служить ТРЦ «Планета», который открылся в конце 2014 года. До сих пор молл не может заполнить свои площади. И на арендуемой площади 72 900 кв. м. размещено, по данным Дубль ГИС, всего 43 магазина. Как передает слова компании «РосЕвроДевелопмент» портал novokuznetsk.su, в настоящее время в ТРЦ заполнено более 50% арендопригодной площади.

Важно:

Новокузнецк насчитывает 118 торговых центров и универсальных магазинов.

Торговля – двигатель экономики?

«Являются ли ТРЦ двигателями экономики? – отвечает на вопрос независимый эксперт рынка торговой недвижимости Денис Измайлов (Москва). – На определенной стадии – да. Когда в регионе появляются инвестиции застройщика – вложенные на покупку земли деньги. Что касается рабочих мест, тот тут свою роль играет космополитизм современного рынка: порой застройщику проще и дешевле поручить возведение здания строительной компании из другого региона. А дальше экономическая выгода от ТРЦ может заключаться в налоге на землю, что является весьма серьезной статьей доходов для местных бюджетов. В остальном, я бы не сказал, что ТРЦ серьезно влияет на жизнь города. Ну несколько сотен рабочих мест, ну пару новых брендов. На этом и все…».

Куда пойдет покупатель?

Пожалуй, это главный вопрос, который сегодня задают себе арендаторы, а вслед за ними и арендодатели. Во-первых, по оценкам специалистов, изменился сам характер потребительского поведения: люди отказываются от импульсивных покупок, стали реже ходить по магазинам и дольше носить вещи. А во-вторых, произошел взрыв интернет-продаж. По оценкам экспертов J'son & Partners Consulting, рынок интернет-торговли России по итогам 2014 года составил 683 млрд рублей. Средний рост рынка (CAGR) в 2009 - 2014 гг. был равен 42,5%.

По сути, сегодня разворачивается новая война – уже не за площади, а за сам культ потребления. ТРЦ постепенно теряют преимущества перед онлайн-торговлей и встает вопрос: а чем они лучше? И вот тут-то появляются гиганты, способные предложить нечто большее, чем вещи, кино и поп-корн. «Для большинства игроков уже очевидно, что рынок вступает в эру управляющих компаний, где правят маркетологи, просчитывающие потоки, исследующие фокус-группы, - говорит Григорий Громов. - Большая часть региональных ТЦ строилась местными девелоперами на заре 2000-х годов без привлечения маркетинговых команд и выработки стратегии. Поэтому, в первую очередь, такие «местечковые» объекты нуждаются в формировании концепции. При этом многие региональные владельцы моллов до последнего держались за сложившиеся устои ведения бизнеса и не торопились нести расходы на исследования, переформатирование. Принцип был простой: есть денежный поток, и хорошо, даже если он не растет. Однако жизненный цикл ТРЦ очень короткий – 5-7 лет. А дальше требуется ребрендинг, чтобы удержать покупателя».

Современному потребителю уже не нужны просто аттракционы, он ищет целые программы: образовательные, развлекательные. ТРЦ постепенно превращаются в эдакие усовершенствованные Дома культуры, после посещения которых не будет «мучительно больно» за бесцельно прожитый день.

Ирина Миляева

К началу страницы