Кадастровая стоимость. Необходимо ли ее оспаривать?
Как известно, кадастровая стоимость объектов недвижимости, вообще, и земельных участков, в частности, рассчитывается в ходе массовой оценки, во время которой эксперты нередко ошибаются в видах разрешенного использования земли, а также игнорируют конкретные индивидуальные показатели того или иного объекта. В результате кадастровая стоимость часто существенно превышает рыночную стоимость, что, в свою очередь, приводит к резкому повышению налогового бремени для собственников таких объектов либо влияет на сумму арендных платежей для лиц, не являющихся собственниками.
Что необходимо сделать перед принятием решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости?
Для начала собираем всю важную информацию. Заходим на ресурс на сайте Росреестра «Публичная кадастровая карта» в телекоммуникационной сети Интернет набираем адрес страницы http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline.
В левом верхнем углу в специальном окне печатаем кадастровый номер объекта недвижимости (земельного участка). Система тут же выдаст информацию о его действующей кадастровой стоимости, затем заказываем в Кадастровой палате кадастровый паспорт и справку о кадастровой стоимости (она обязательно понадобится оценщику для составления отчета, а в случае, если вы решите кадастровую стоимость оспаривать, ее необходимо будет приложить к административному иску. Затем берем кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности на объект (договор аренды с приложением расчета арендной платы на текущий год) и отправляемся к авторитетному оценщику, имеющему опыт в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости за консультацией по вопросу определения приблизительной рыночной стоимости (оценщик, как правило, в результате экспресс-анализа может определить стоимость с погрешностью от 3% до 10%).
Далее вам необходимо определить, «стоит ли овчинка выделки». Для этого выясняем у оценщика стоимость его услуг. На сегодняшний день тарифы по оценке земельного участка варьируются в среднем от 25 000 до 50 000 рублей. После этого уточняем, сколько стоят услуги эксперта СРО оценщиков при проведении экспертизы этого отчета. Как правило, за экспертизу придется заплатить еще 25 000 30 000 рублей.
На основе полученных данных уже можно решить, выгодно ли вам оспаривать кадастровую стоимость или нет. Подсчитать экономию налогов за год очень просто. Достаточно из кадастровой стоимости вычесть рыночную и умножить ее на ставку налога. Учитывая, что кадастровая оценка производится не реже чем один раз в пять лет, умножаем уже полученную цифру на 5. Это и будет максимально возможная экономия. Теперь из этой суммы надо вычесть расходы на оценку и экспертизу, а также на юридические услуги, если вы решите воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Если окончательная цифра имеет положительное значение, то можно смело приступать к процедуре оспаривания.
Решение принято, собираем документы и готовимся оспаривать кадастровую стоимость
В первую очередь выбираем кандидатуру оценщика, который определит реальную стоимость земли. Среди оценочных организаций наблюдается высокая конкуренция, однако не все из них способны подготовить профессиональный отчет. Подобный документ сможет сделать фирма, где трудятся два и более оценщика, отвечающие всем требованиям закона и застраховавшие ответственность на сумму не менее 5 000 000 рублей.
Выбрав оценочную компанию, необходимо заключить с ней договор, в котором сформулировать техническое задание, оно должно содержать сведения об оцениваемом объекте, информацию о виде стоимости, дате оценки, а также другие данные, необходимые для составления отчета.
После следует заказать еще экспертизу отчета в СРО, которую будет необходимо предъявить в суд вместе с отчетом. Поэтому желательно уже в договоре с оценщиком указать на его обязанность направить отчет в саморегулируемую организацию и провести с последней все необходимые переговоры.
Когда отчет и заключение эксперта будут у вас на руках, следует подготовить и другие документы, необходимые для оспаривания, в частности потребуются следующие бумаги:
• Справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• Кадастровый паспорт;
• Нотариальные копии свидтельств/договоров, подтверждающих право собственности, либо копии договоров аренды с приложением расчета арендной платы на текущий год;
• Документы, доказывающие сомнительность и недостоверность информации, которая использовалась в ходе государственной оценки.
Полный список документов, которые необходимо приложить к административному исковому заявлению, содержится в Федеральном законе от 29.07.1998г. N 135ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
Ст. 24.18 Закона № 135ФЗ предусматривает, что граждане и компании оспаривают стоимость надела в комиссии либо в суде. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд общей юрисдикции. Стоит особо отметить, что заявитель оспаривает кадастровую стоимость не на дату подачи заявления, а на день ее определения (такие сведения содержатся в справке о кадастровой стоимости).
Рассмотрение споров в комиссии юридическими лицами
Для юридических лиц этап подачи заявления в комиссию является обязательным.
Суд не примет дело, если в материалах не будет сведений об итогах решения комиссии. Установленной формы заявления об оспаривании стоимости не существует. Есть только рекомендуемая, которую можно скачать на сайте Росреестра.
Прежде всего, представитель юридического лица прикладывает к заявлению документ о кадастровой стоимости. Эта справка должна содержать информацию о недостоверных результатах. Кроме неё заявитель также приобщает к материалам нотариальную копию правоустанавливающего документа на участок. Далее идет отчет независимого оценщика на бумажном и электронном носителях, а также экспертное заключение СРО на данный отчет. Экспертное заключение опять же подается в комиссию на бумажном и электронном носителях.
Комиссия изучает всю информацию в течение одного месяца со дня ее поступления. При этом в течение 7 дней с момента получения заявления председатель комиссии извещает орган местного самоуправления, на территории которого находится объект, о принятии заявления.
По итогам рассмотрения комиссия выносит решение об отклонении заявления либо об его удовлетворении.
Рассмотрение спора в суде
Если комиссия откажет в пересмотре стоимости, то ее решение можно обжаловать в суде. Раньше все кадастровые споры проходили только в арбитражном суде. Однако с 6 августа 2014 года оспаривание кадастровой стоимости происходит только в судах общей юрисдикции. И не просто в районных или городских, а в областных или судах республик, которые к ним приравнены!
Все заявления об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются по правилам искового производства, в порядке, предусмотренном КАС РФ. Административными ответчиками являются: орган власти, принявший решение об утверждении действующих результатов кадастровой оценки, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в лице филиала по субъекту РФ, региональное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Какой-то заранее установленной формы административного искового заявления в этом случае нет. Он составляется по правилам, указанным в ГПК РФ, с учетом соответствующих особенностей, установленных КАС РФ. К исковому заявлению прикладываются все вышеперечисленные документы, а также квитанция об оплате государственной пошлины, которые затем направляются в суд.
Краткие выводы
Кажущаяся легкость оспаривания кадастровой стоимости не должна вводить в заблуждение. Бремя доказывания несоответствия сведений о кадастровой стоимости рыночной цене лежит на административном истце, а потому он должен ответственно подойти к этому процессу.
Как показывает практика, большинство отказов в оспаривании стоимости происходит вследствие неудовлетворительной подготовки к ведению дела. Наиболее часто суды отказывают истцу в удовлетворении его требований по причине грубейших ошибок в отчетах независимых оценщиков, а также ввиду неполного пакета документов, приложенных к административному исковому заявлению.
Поэтому я настоятельно советую читателям: прежде чем идти к оценщику, пригласить для ведения дела опытного адвоката или юриста. Это позволит сэкономить время и деньги.
Адвокатский кабинет «Адвокат Климов Егор Валерьевич» г. Новокузнецк Кемеровской области № 42/73
654005, г. Новокузнецк, ул. Ушинского, д. 7, тел.+7 (903) 940 30 97, e-mail egorklimov@gmail.com
Адвокат зарегистрирован в Реестре адвокатов Кемеровской области за № 42/1223
