ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА САМОВОЛЬНУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ, КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕУСТРОЙСТВО
Несогласованное изменение границ или внутренняя перепланировка жилого помещения без разрешительных документов хоть и позволяет на начальном этапе сэкономить время и деньги, в дальнейшем может обернуться множеством неприятностей
Если изменения не узаконены, то жилье нельзя ни продать, ни поменять, а если об этом станет известно представителям Жилищной комиссии, то потом придется платить штрафы, и это еще не самое большое, что может грозить. Трудно представить, что могут быть какието исключения из правил. Разве что если человек живет где-то вдали от цивилизации, не собирается осуществлять никаких сделок, связанных с жильем, и не ждет никаких проверок, то в этом случае, может быть, самовольная перепланировка квартиры и не требует узаконивания. Во всех остальных случаях следует как можно скорее утвердить внесенные изменения, тем более что размеры штрафов в будущем могут значительно увеличить.
Что конкретно относится к понятию перепланировки помещения
Понятие самовольной перепланировки или переустройства жилого помещения закреплено Жилищным кодексом Российской Федерации и рядом региональных нормативных документов. Под самовольными подразумеваются такие изменения, которые были сделаны без согласования с органами технической инвентаризации или в обход согласованного проекта перепланировки. Надо отметить, что не всякие корректировки внутри дома требуют согласования. Существует перечень запрещенных видов инженерных и ремонтно-строительных работ.
Что можно отнести к понятию самовольной перепланировки квартиры:
• снос стен или строительство новых, формирование в стене ниш, дверных или оконных проемов;
• объединение смежных комнат;
• несогласованный перевод помещения из жилого фонда в нежилой;
• изменение местоположения инженерных коммуникаций;
• переоснащение вентиляционных каналов;
• подключение и монтаж отопительных систем на балконах или лоджиях;
• увеличение нагрузки на несущие стены здания, превышающее строительные нормы (например, за счет установки в своей квартире производственной техники);
• изменение границ помещений, находящихся в ведении госструктур, например, в ведении МЧС;
• строительство лестниц;
• замена двух и более слоев напольных покрытий;
• строительство террас в квартирах, расположенных на третьих этажах и выше; изменение конфигурации чердачных и иных вспомогательных помещений;
• прокладывание электропроводки, нарушающей нормы пожарной безопасности;
• практически любые ремонтно-строительные работы в квартире дома, признанного аварийным, или же такие работы, которые стали причиной разрушений на фасаде или в других квартирах или подъезде;
• соединение системы подогрева пола и трубопровода, обеспечивающего дом горячей водой;
• установка счетчиков, позволяющих менять показания приборов учета (общедомовых);
• нарушение норм строительства, повлекшее за собой увеличение риска возникновения пожарной ситуации или приведшее к антисанитарии.
Все эти нарушения могут подвергать опасности как жителей помещения, где была произведена перепланировка, так и соседей.
Ответственность, штрафы, последствия
Жилищная комиссия после проверок помещения может установить факт незаконного переустройства и привлечь к ответственности либо собственников жилья, либо нанимателей муниципальной или государственной квартиры, которые не согласовали свои действия с органами. Основанием для проверки может быть любая жалоба: от соседей, представителей домового комитета и т.д.
Таким образом, несогласованная перепланировка может привести:
• к единовременному штрафу;
• к запрету покидать пределы Российской Федерации;
• к аресту имущества;
• к выплате судебных издержек;
• к лишению прав распоряжаться недвижимостью, более того, к продаже квартиры с торгов и получению за реализацию только части средств.
Незаконная перепланировка может привести и к уголовному наказанию, если внесенные изменения станут причиной обрушения здания, в результате которого пострадают люди.
Юридические лица за несоблюдение правил содержания и ремонта жилых помещений в случае выявления нарушений будут оштрафованы минимум на 40 тысяч и максимум на 50 тысяч рублей. Для должностных лиц предельная сумма административного штрафа составит 5 тысяч рублей.
Как узаконить переустройство?
Узаконивание перепланировки происходит через суд или согласование ранее выполненных работ с жилищными органами. Для этого может понадобиться экспертная оценка специальной комиссии, проведение дополнительных работ, чтобы устранить нарушения, и, наконец, отображение всех изменений в технической документации.
Как решить вопрос в административном порядке:
• Собираем все документы: технический паспорт, свидетельство о праве собственности на помещение (или договор найма), проектную документацию, выписку из домовой книги, согласие жильцов помещения отобразить выполненные в доме коррективы в документации;
• Обращаемся в проектную организацию, специалисты которой должны утвердить, что внесенные изменения (или планируемые изменения) не противоречат СНиП, и составить техническое заключение;
• Получаем разрешение на перепланировку в жилищной инспекции (понадобятся все те же справки, что в пункте № 1, а также новое заключение проектировщиков);
• Ремонтируем квартиру, не отходя от утвержденного плана;
• Вносим изменения в техническую и правоустанавливающую документацию.
Такой пошаговой стратегии следует придерживаться тем, на кого еще не успели пожаловаться соседи и кому еще не были выписаны штрафы. Это же касается и тех, кто только собирается переустраивать свое жилище.
Как добиться узаконивания через суд?
В судебные органы следует обращаться, если в жилищных органах не принимают вариант перепланировки, при этом для хозяина помещения принципиально важно добиться узаконивания изменений. Особенно это актуально, когда жилищная комиссия ошибочно настаивает на том, что переустройство привело к порче жилья. Судебное разбирательство будет состоять из трех этапов. Сначала надо будет направить в суд исковое заявление о признании переустройства или об обжаловании решения жилищных органов. Во время судебного процесса участвовать в заседании сможет сам заявитель либо его законный представитель. Нужно будет хорошо подготовиться, собрать все документы, подтверждающие безопасность и целесообразность перепланировки. Возможно, понадобится помощь адвоката. Самое важное – это доказать, что ремонт не угрожает жизни окружающих и что он был выполнен без нарушения строительных норм. Также важно доказать, что ранее истец предпринимал попытки узаконить изменения в плане квартиры, но государственные органы ему отказывали. Поэтому в этом случае не лишними окажутся справки из госорганов, в которых объясняется, почему государственная жилищная комиссия не признает вариант перепланировки. Заранее можно будет отправить письменное обращение на имя начальника жилищной инспекции с просьбой дать разъяснения по этому вопросу (желательно обращение составить в двух экземплярах, один – для начальника, другой – для себя, на котором нужно будет попросить поставить в секретариате печать о дате приема документа). Заключительным этапом является получение решения суда, которое передается в органы технической инвентаризации. Если суд принял сторону истца, проект утвердят, если суд сочтет доказательства неубедительными, в течение 30 дней можно будет обжаловать решение в апелляционном суде.
Какие справки и документы понадобятся в суде:
• заявление о признании плана строительно-ремонтных работ или об обжаловании решения жилищных органов, не дающих согласие на утверждение проекта;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру, или договор с муниципалитетом о социальном найме;
• проект квартиры;
• технический паспорт;
• заключения, составленные Роспотребнадзором, санитарной и пожарной службами;
• квитанция об уплате госпошлины.
Стоимость узаконивания
Узаконивание перепланировки предполагает несколько статей расходов. Все будет зависеть от сложности ситуации и того, насколько срочно нужна документация.
Какие могут быть расходы:
• изготовление технического и кадастрового паспортов ;
• изготовление проекта;
• услуги посредника, включающие помощь по созданию эскиза и согласованию его во всех инстанциях;
• внесение новых данных в Росреестр.
Еще более дорогостоящей может оказаться процедура «переделывания» ранее несогласованных ремонтных работ, для устранения выявленных нарушений, которые могут представлять угрозу для окружающих, жителей квартиры и соседей.
Источник:
