Цена недвижимости: время покупателя

В этом обзоре мы представляем информацию о динамике цен в Новокузнецке за последние два года – с июля 2014 г. по июнь 2016 г. В качестве показателей взята стоимость квадратного метра наиболее популярного сектора жилой недвижимости – 1-3-комнатных квартир. При этом, цены квадратного метра 2-3-комнатных квартир объединены в один показатель ввиду их примерного равенства.

Дешевеет всё.

Из графика видно, что осенью 2014 г. недвижимость начала интенсивно дорожать. Скачок цен был связан, в первую очередь, с девальвацией рубля: видя, как обесценивается национальная валюта, многие люди поспешили потратить деньги на приобретение жилья. Конец 2014 и начало 2015 г. ознаменовались резким ростом количества сделок. Ценовой пик пришелся на февраль-март 2015 года. В результате скачка цена 1 кв. м. выросла на 5% у однокомнатных квартир и на 3% - у 2-3-комнатных.

Более менее стабилизировавшись, ситуация на валютном рынке перестала влиять на рынок недвижимости в нашем городе. На первый план вышли другие факторы – в первую очередь, снижение уровня реальных доходов населения, удорожание и ужесточение условий получения кредитов, неблагоприятная ситуация на рынке труда и т.п. Начиная с апреля 2015 г. и по сей день недвижимость в Новокузнецке дешевеет: метр в «однешках» опустился с пикового показателя на 7,5% - до 37 тыс. р., что даже на 3% меньше, чем в середине 2014 года. «Двушки» и «трешки» оказались в этом плане поинертней, снизившись на 4,3% от своего пика, что, впрочем, также ниже уровня лета 2014 г. почти на 2%.

Это означает, что, к примеру, 3-комнатная квартира, выставляемая на продажу в середине 2014 года за 2200 тыс. р., сейчас выставляется в среднем на 50 тыс. р. дешевле.

Вывод 1. Жилая недвижимость в Новокузнецке вот уже более года плавно, но непрерывно дешевеет. Стоимость квадратного метра опустилась ниже уровня двухгодичной давности.

А что у нас «на районе»?

Ситуация по районам (см. таблицу) в большинстве своем повторяет ценовую динамику по городу в целом, но есть довольно ощутимые отклонения. Так, наиболее сильно, по сравнению с 2014 годом, подешевел метр у «однешек» Новоильинского района. Существенно – на 3-4% снизилось в цене жилье в Кузнецке и на Запсибе. Центральный и Орджоникидзевский районы в этом плане оказались устойчивее. Самой же стабильной в последние два года оказалась стоимость квадратного метра в дальнем Куйбышево.

Впрочем, сравнение нынешних цен с уровнем двухгодичной давности не дает полной картины, ведь, как уже говорилось, в конце 2014 года произошел довольно резкий скачок вверх, после которого, вполне естественно, пошел откат. Гораздо важнее понимать, каковы тенденции и динамика в настоящее время.

В последнем столбце таблицы приведены среднемесячные темпы снижения цены квадратного метра за последние 8 месяцев, начиная с октября 2015 г. Если вы планируете продавать или покупать недвижимость в ближайшее время, то эти данные могут оказаться ценной подсказкой. Например, вы собираетесь продавать 2-комнатную квартиру общей площадью 42 кв. м в Кузнецком районе. Скорость снижения стоимости одного метра 2-3-к. квартир в Кузнецке – 150 р. в месяц. То есть, квартира такой площади уже долгое время снижается в цене, в среднем, на 6300 рублей в месяц.

Если вам предложили за эту квартиру цену, на 20-30 тысяч меньшую, чем вы планировали, подумайте: может, стоит осуществить сделку за эту стоимость. Ведь покупателей сейчас не так много, и у них, в условиях понижающихся цен, существенно расширяются выбор и возможности удачного торга с продавцами. Упустив такого покупателя сейчас, возможно, вы не скоро найдете другого.

А всего через 3 месяца цена вашей квартиры естественным образом понизится на те самые двадцать тысяч, ставшие камнем преткновения. Ведь макроэкономических предпосылок для стабилизации пока не видно, а потенциал у снижения еще весьма велик.

Вывод 2. Цена в различных районах снижается по-разному. Не стоит затягивать со сделкой продажи, если вам готовы предложить чуть меньшую цену. В свою очередь, у покупателей с каждым месяцем растут и выбор объектов, и возможности для эффективного торга.

Кстати, о торге.

Мы привели ценовую динамику на основе рекламных цен – то есть, цен, устанавливаемых при размещении рекламы объектов. Между тем, почти каждая сделка, это хорошо известно, проходит с большим или меньшим торгом. Конечная цена объекта может существенно отличаться от первоначальной.

Риэлторская база «Вариант42», которой пользуются ведущие агентства недвижимости города, позволяет фиксировать и накапливать статистику реальных сумм сделок.

По городу, в среднем, величина торга (или, если точнее – разницы между ценой, по которой объект выставлен на продажу и ценой сделки) по 1-3-комнатным квартирам составляет около 5,5%. При этом, наименьший процент снижения цены – в Новоильинском районе: по 1-к. квартирам – всего 0,5%, по 2-3-комнатным – 2,9%. Наиболее же «сговорчивые», судя по данным статистики, районы – Орджоникидзевский, Куйбышевский (по 7%) и Заводский (6,5%).

Вывод 3. Для покупателей: не забывайте о том, что рекламная цена объекта может порой существенно отличаться от той цены, за которую его готовы будут продать. Для продавцов: постарайтесь установить максимально соответствующую рынку цену. Лучше изначально продавать по адекватной стоимости, при этом обоснованно мотивируя отказ от торга или допуская минимальное снижение цены. Завышая рекламную стоимость, вы снижаете спрос на ваш объект.

И продавцам, и покупателям.

Резюмируя всё, сказанное выше, можно сделать вывод о том, что в данное время на рынке недвижимости – время покупателя, то есть, наиболее благоприятное состояние для выбора и приобретения жилья. Цены уже довольно длительное время снижаются, количество предложений растет, расширяются выбор и возможности, в том числе – для эффективного торга. В ближайшие месяцы, по крайней мере, до сентября, такая ситуация, скорее всего сохранится.

Впрочем, продавцам не стоит унывать. Помните о том, что покупают жилье не только из-за цены. Постарайтесь грамотно подать свой объект, сконцентрировав внимание на его достоинствах.Если вы установили правильную стоимость, то у вас всегда в руках будет выгодный козырь перед пытающимся «уронить» вашу цену покупателем: за адекватную цену всегда найдется другой покупатель, а вот другого такого объекта для вашего визави уже может не найтись.

Если вы обратились к профессиональному риэлтору, поинтересуйтесь у него, использует ли он в своей работе Единую риэлторскую базу «Вариант42». Это мощнейший инструмент работы, который позволяет риэлтору, а значит – и вам, решать любые задачи, связанные с недвижимостью, максимально эффективно.

Удачных вам сделок!

К началу страницы