Регулирование деятельности риэлторов: ответы на 7 важных вопросов
Кто может заниматься риэлторской деятельностью?
Риэлторские услуги оказывают специализированные агентства либо частные лица.
Агентства недвижимости
Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником. Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что, в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде. Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая клиент получит выплату.
Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:
Оценка стоимости жилых и нежилых объектов;
Проведение аукционов по продаже недвижимости;
Консультирование по вопросам налогообложения;
Посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;
Предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;
Продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);
Проведение расселения домов;
Покупка и продажа квартир в новостройках;
Покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.
Частные агенты
В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риэлтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.
Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами.Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:
отсутствие стажа;
невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;
отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);
отсутствие отчетности для налоговой инспекции;
в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;
нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.
Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.
Какие законы регламентируют риэлторскую деятельность?
В 2002 году было отменено обязательное лицензирование деятельности агентов по недвижимости. Сегодня работа риэлторов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов России. Закон, который бы относился конкретно к профессии риэлтора, не принят.
Еще в 2011 году на сайте Ассоциации риэлторов был выставлен законопроект для дальнейшего обсуждения, но он так и не был утвержден. Предполагается, что при его утверждении удастся отрегулировать деятельность агентов по недвижимости по всей России.
Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органов местного самоуправления.
Примут ли новые законы о риэлторской деятельности в ближайшее время?
Отсутствие законодательной основы усложняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риэлторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с имуществом, то здесь возможны мошеннические действия, которые необходимо пресекать.
Сегодня все данные об объектах недвижимости и их правообладателях агенты могут получить через государственные структуры по специальным запросам. Следовательно, необходимо внести в законодательство нормы, которые обеспечат более тщательное информационное взаимодействие агентов с местными органами.
Последнее слушание законопроекта прошло осенью 2015 года. Автор законопроекта Елена Николаева,депутат Госдумы, уверена, что проблемы в сфере недвижимости надо решать незамедлительно. Также она пояснила, что пора избавляться от понятия “черный риэлтор”, а этого можно достигнуть только путем утверждения законодательства.
В большинстве городов России около 70% сделок с жильем проводится под руководством посредников. Лидером в этом списке стал Барнаул. Здесь 98% сделок с жилыми и нежилыми объектами проводится с участием риэлторов. Следовательно, не исключено, что все агенты, которые помогают людям, обладают должным уровнем профессионализма. Например, в Москве каждая 20-я операция с жильем оспаривается через суд.
Какие объединения риэлторов есть в России сейчас?
В России установлено несколько объединений риэлторов: гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В них устанавливаются стандарты ведения риэлторской деятельности.
Основной структурой, занимающейся регулированием деятельности риэлторов, является Гильдия риэлторов.
Гильдия риэлторов в России: что это и зачем она нужна
Инициаторами создания гильдии в 1992 году стали риэлторы. Сегодня гильдия представляет собой некоммерческую структуру, объединяющую 1500 агентств в более чем 50 регионах России. Её основная задача - урегулирование деятельности агентов недвижимости путем участия в издании законопроектов. В рамках гильдии созданы все условия для профессиональной деятельности ее участников.
Все члены гильдии руководствуются профессиональными стандартами и Кодексом этики. Также для сотрудников гильдии действует комплекс информационных ресурсов -Федеральный реестр аттестованных специалистов.
Гильдия риэлторов - один из учредителейМеждународной ассоциации недвижимости.
Нужна ли аттестация риэлторской деятельности?
Порядок прохождения аттестации регулируется «Положением о прохождении аттестации специалистами на рынке недвижимости». Аттестация - мера добровольная. Она необходима для того, чтобы подтвердить профессиональный статус брокерской компании и доказать ее готовность ведения риэлторской деятельности.
Любой сотрудник брокерской фирмы может принять решение о прохождении аттестации, но стаж его работы в роли агента должен быть не менее 3 лет. В случае успешного прохождения аттестации, агенту выдается аттестат, удостоверение и фирменный значок.
Аттестат подтверждает профессионализм агента, поэтому многие клиенты стараются работать именно с теми риэлторами, которые имеют аттестат.
Есть и такая форма привилегии у агентства по недвижимости, как сертификат. Его получение также не является обязательным, но дает агентству ряд преимуществ:
•подтверждает надежность компании;
•позволяет принимать на работу только высококвалифицированных агентов;
•указывает на принадлежность агентства к профессиональному сообществу.
В отличие от аттестата, который может быт получен конкретным сотрудником, сертификат выдается компании в целом.
Нужна ли риэлтору страховка?
Есть два вида страхования, которые распространяются на деятельность риэлтора. Первый вид -страхование профессиональной ответственности риэлтора. Второй вид - страхование деятельности риэлторов, то есть сделок с имуществом. Оба вида страховки необязательны.
Страхование профессиональной ответственности
Данный вид страхования не слишком популярен. Суть ее состоит в том, что риэлтор страхует свою деятельность от непредвиденных обстоятельств, например, если собственник жилья не предупредил его о некоторых нюансах.
Минимальная сумма страховки -средняя цена однокомнатной квартиры по тому региону, где происходит страхование. Выплата осуществляется либо по решению суда, либо по взаимной договоренности риэлтора и клиентов.
Страхование деятельности риэлторов
В договоре, который клиент заключает с агентством или частным риэлтором, может быть освещен пункт о страховании сделки. То есть, если агент берет на себя всю ответственность за исход сделки, то в случае наступления страхового случая он должен выплатить клиенту сумму, которая прописана в договоре.
Можно ли заключить сделку без риэлтора?
В законодательстве никак не указано, что сделки с недвижимостью нельзя проводить без риэлтора. То есть обращение в агентство или к частному риэлтору - добровольное действие клиента.
Другое дело, что без посредника не так просто. Оценка имущества, юридическая проверка, подготовка документов, анализ рынка - все это специалист может сделать гораздо лучше.
