Недвижимость в 2017 году: рост или стагнация?
В течение всего 2016 года специалисты отмечали снижение цен на жилье, а государство поддерживало доступность ипотечных кредитов, кроме того, начали действовать важные поправки в законодательство. Чего же ждать от года 2017-го?
Большинство экспертов сходятся во мнении, что ситуация на первичном рынке будет улучшаться, а вот на вторичном, скорее всего, уже не стоит ждать роста цен. Арендодателям стоит умерить аппетиты и не поддаваться искушению повысить ставки — все равно ничего не выйдет.
По мнению большинства аналитиков, экономическая ситуация в стране не улучшается. ВВП с начала года упал почти на процент, уровень доходов населения и уровень потребительских расходов за год уменьшились практически на 5%. Благосостояние жителей страны ухудшается уже два года, оптимистичные прогнозы в правительстве давать не спешат.
Не стоит надеяться и на традиционные нефтяные доходы. С 2014 года цены на этот вид сырья находятся в районе 50 долларов за баррель, причин для роста эксперты на данный момент не видят. На рынке сейчас переизбыток предложения, кроме того, к такому фактору сдерживания добавилась еще и конкуренция со сланцевой нефтью. На этом фоне даже недавно заключенное соглашение России с ОПЕК не воодушевляет экономистов.
По официальному прогнозу Минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году, однако темпы роста ВВП будут небольшими: они будут меняться от 1,7 до 2,6% в год. Реальные доходы населения должны прибавлять примерно по полтора процента в год, но при таком приросте к уровню 2013 года можно будет прийти лишь в 2021 году.
Политика поможет экономике
Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», преисполнена оптимизма:
— В 2017 году мы ждем не просто стабильности, а роста показателей на первичном рынке недвижимости. В первую очередь я говорю об увеличении спроса. Строительная отрасль напрямую связана с экономической ситуацией в стране. По словам президента Владимира Путина, экономика России стабилизировалась, но говорить о кардинальном улучшении пока рано. Однако, на мой взгляд, даже если заработная плата россиян в 2017 году не увеличится, то на покупательскую активность положительно повлияют другие факторы.
В частности, я имею в виду улучшение политических отношений с другими странами и вероятное снятие или ослабление санкций в отношении России, что означает перспективу возвращения «длинных денег» (возможность получения бизнесом заёмных средств в зарубежных банках), а также создания предпосылки укрепления курса отечественной валюты. Положительные тенденции в экономике всегда стимулируют покупательскую активность, причем не только на рынке недвижимости.
При этом если в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе, то в 2017 году рост спроса вероятен и в высокобюджетном сегменте. Ведь большинство клиентов имеют валютные накопления, которые по причине возможного укрепления рубля будут переводиться в другие активы, в том числе — квадратные метры.
В массовом же сегменте поддерживать спрос будут программы кредитования. В 2017 году в борьбу за клиентов вступают не только банки, аккредитованные по программе господдержки, но и другие коммерческие кредитные учреждения, которые в последние два года оказались «отрезанными» от рынка доступного жилищного кредитования ввиду повышения ключевой ставки. Высокая конкуренция позволит сохранить для клиентов и даже разработать более привлекательные условия по ипотеке, что, как минимум, поддержит спрос на первичном рынке недвижимости.
Ипотека может снизиться
Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», ждет снижения ипотечных ставок, но данный сценарий возможен только на фоне уверенного восстановления экономики страны:
— На мой взгляд, самая интересная интрига 2017 года — это дальнейшее движение ипотечных ставок после отмены программы субсидирования ипотеки. С одной стороны, ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 10% и у банков расширился коридор возможности для дальнейшего удешевления кредита на покупку жилья. Уже сейчас на рынке есть ипотечные программы, по которым можно получить кредит даже менее чем под 10% годовых. Наконец, представители ипотечного рынка неоднократно заявляли о том, что ипотечные ставки будут снижаться. В частности, Герман Греф прогнозирует снижение средневзвешенной ставки ниже 11% годовых, глава АИЖК Александр Плутник давал более оптимистичный прогноз — 89%. Кстати, АИЖК готовит в 2017 году программы стимулирования ипотеки, к примеру, возможность оформить ипотечный кредит в электронном виде. Наиболее оптимистичный прогноз озвучил вице-премьер Игорь Шувалов, который полагает, что к 2018 году средние ставки по ипотеке достигнут 7 8% годовых.
С другой стороны, я полагаю, что оптимистичный сценарий движения ставок в 2017 году претворится в жизнь только в случае уверенного восстановления экономики, — продолжает эксперт. — Сейчас же Минэкономразвития прогнозирует рост ВВП в 2017 году на уровне 0,2%, что фактически означает стагнацию. Да и далеко не все банки согласны с тем, что ипотека подешевеет. К примеру, в Газпромбанке предсказывают повышение ставки на 1,7%. Я также полагаю, что после отмены субсидии ставки все же возрастут, но не сильно — не более чем на 1%. И это не вызовет какого-то резкого обвала спроса, так как ставки в 2014 году были примерно на сегодняшнем уровне — 12-13%.
Реформа 214ФЗ повлияет на новостройки
Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР, прогнозирует существенное влияние изменений в законодательстве на рынок новостроек:
— Полагаю, что главным событием 2017 года станет реформа 214ФЗ. Общая идея изменений состоит в ужесточении требований к застройщикам и усилении защиты дольщиков. В то же время не все поправки, на мой взгляд, могут позитивно повлиять на рынок. Вопервых, повышение уставного капитала застройщика может больно ударить по малым девелоперским компаниям, так как они будут обязаны в сжатые сроки изыскать крупные суммы. Причем даже если у девелопера есть достаточный финансовый ресурс, то «замораживание» столь крупного капитала в любом случае нельзя назвать эффективным использованием — деньги должны работать. Полагаю, что данная мера может ослабить финансовую устойчивость некоторых девелоперов в наступающем году.
Во-вторых, будет существенно расширен список пунктов, которые в обязательном порядке оговариваются в договоре долевого участия. Теперь в ДДУ появятся условия о технических характеристиках квартиры, ее местоположении на этаже, планировках, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий. С одной стороны, эти изменения дополнительно защитят покупателя, а с другой — существенно сузят коридор для маневров застройщику. К примеру, в договоре прописывается определенный отделочный материал, но за время строительства на рынке могут появиться новые, более безопасные или дешевые материалы, и застройщик уже не сможет их применить, ведь это послужит поводом к расторжению ДДУ.
В то же время часть поправок в следующем году действительно поддержит и дольщиков, и рынок в целом. Первая из них — учреждение государственного компенсационного фонда. По сути, создается государственная структура, которая будет оперативно реагировать на возникновение долгостроев. В то же время она заменит неэффективную систему страхования долевого строительства. Вторая важная поправка устанавливает преграду для попадания на рынок неблагонадежных застройщиков, которые однажды уже показали себя не лучшим образом в качестве поставщиков услуг государству или были замечены в недобросовестных операциях на земельном рынке. Средства дольщиков также не смогут привлекать компании с долгами перед государством.
Наконец, 2017 год можно условно назвать годом открытости на рынке новостроек благодаря поправкам, которые обязывают девелоперов публиковать больше документов по проекту на сайте. Кроме того, появится государственный реестр застройщиков. В совокупности эти меры существенно облегчат покупателям поиск подходящих им проектов и девелоперов, что, возможно, уменьшит срок на раздумья, — подытоживает Телушкин.
Налог приведёт к стагнации
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что в следующем году рынок недвижимости ждет стагнация, одной из причин которой является снижение доходов населения. Кроме того, эксперт не забывает упомянуть и об изменении налога на недвижимость, который также отрицательно отразится на рынке:
—На покупательское поведение в 2017 году серьезно повлияет реакция владельцев квартир на изменения в имущественном налоге на жилье, — считает эксперт. — Как раз сейчас россияне начали получать первые квитанции с налогом. Не исключено, что часть россиян решит перебраться в менее дорогостоящее жилье, чтобы избежать высокого налога. Это приведет к пополнению суммарного объема предложения на вторичном рынке и будет сдерживать восстановление цен.
Риэлтор Ирина Щербинина выделяет основные ниши, которые будут пользоваться спросом:
— Думаю, что первым оживет спрос на небольшие по метражу квартиры. Покупатели будут приобретать 12комнатные квартиры, чтобы не переплачивать за коммуналку, капитальный ремонт и налоги. Время инвестиций в недвижимость прошло. В последние пару лет покупатели приобретают недвижимость для жизни, а не для сдачи в аренду.
Возможен сдержанный рост
По прогнозу Алексея Попова, главы аналитического центра ЦИАН, в 2017 году рост цен на квартиры в новостройках не выйдет за пределы уровня инфляции. Стоимость первичного жилья вырастет не более чем на 6% в год. Это связано с тем, что строительные компании заинтересованы в поддержании темпов продаж и сохранении своей доли рынка.
Появятся новые проекты точечной застройки. Это станет дополнительной причиной подорожания новостроек. Цены в таких проектах в целом обычно выше, чем в крупных проектах, строящихся на территориях промзон.
Уровень цен на первичное жилье сохранится на прежнем уровне. В этих локациях растет доля проектов на стадии котлована, однако из-за высокой конкуренции застройщикам сейчас сложно увеличивать цены по мере повышения готовности зданий. Компаниям важнее сохранять темпы продаж.
По словам эксперта, в 2017 году на вторичном рынке стоимость жилья будет медленно увеличиваться. Годовой рост составит не более 4 5%.
Из-за большого объема предложения рост цен не превысит показатели инфляции. Большинству продавцов недвижимости придется снизить заявленную цену для совершения сделок, однако размер скидок постепенно будет уменьшаться.
Попов полагает, что в следующем году доля ипотечных сделок продолжит увеличиваться. В числе прочего, на спрос оказывает влияние демографический фактор. Многочисленное поколение первой половины 1980х годов сейчас ступило в возраст наибольшей востребованности совершения сделок с недвижимостью. Потребительские привычки этого поколения формировались в постсоветское время, поэтому современные новостройки для них привлекательнее, чем вторичное жилье в старых советских домах.
Прошедший год показал, что строительные компании начинают конкурировать с вторичным рынком и побеждают в этой борьбе за счет предоставления скидок, более эффективной рекламы, выгодных программ ипотеки и рассрочки.
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева не ожидает резких изменений на вторичном рынке:
— Четкие прогнозы на 2017 год выстраивать сложно, и, тем не менее, мы не ожидаем резких изменений на рынке вторичного жилья. В настоящее время отсутствуют факторы, влияющие на рост цен, и это связано прежде всего с систематическим увеличением объема квартир, предлагаемых к продаже, в том числе за счет оформленных в собственность новостроек. При этом спрос остается на прежнем уровне, не превышающем предложения. С учетом уменьшения количества покупателей со свободными деньгами, инструментом, активно поддерживающим рынок продаж, является выгодная ставка по ипотеке.
Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис», ждет понижения цен на «вторичку»:
— Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от многих факторов: состояния экономики в целом, цены на нефть, курса рубля по отношению к основным валютам и т.д. Однако даже в случае стабилизации и последующего роста цены квадратного метра можно с большой долей вероятности предположить, что в декабре 2017 года цены на вторичное жилье установятся ниже уровня ноября 2016 года.
Сегодня уже можно смело предполагать, что в 2017 году объемы строительства на первичном рынке снизятся. Возможно, застройщикам удастся сохранить темпы уходящего года, но в среднем и дальнем этого точно не произойдет. Основная причина — снижение рентабельности самого строительного бизнеса. Низкая платежеспособность населения, а значит, и низкая прибыль девелоперов, заставляют откладывать реализацию проектов, находящихся в высокой степени готовности к началу работ.
Цены на аренду продолжат снижаться
Сергей Власенко прогнозирует понижение цен на аренду изза увеличения предложения на рынке. Увеличение налогов и рост тарифов ЖКХ выведут на рынок квартиры тех инвесторов, кто ранее не считался с этими тратами:
— Арендный рынок является самым мобильным из всех сегментов рынка недвижимости. Сейчас мы фиксируем избыток предложения, поэтому в 2017 году можно ожидать скорее лишь сезонного всплеска активности, цены на аренду продолжат снижаться. Во многом этому будет способствовать положение дел на первичном рынке (достаточно большое количество владельцев новых квартир пытаются компенсировать свои затраты с помощью аренды, стремясь возместить потери своих инвестиций в недвижимость, тем самым оказывая давление на арендный рынок), а также рост цен на услуги ЖКХ.
Согласен с коллегой Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Эксперт также останавливает внимание на апартаментах, пока объем предложения здесь невелик, но со временем он увеличится, естественно, играя на понижение средней стоимости аренды:
— Несомненно, стоимость владения объектом недвижимости растет, и весьма значительно. Причем этот рост идет по многим направлениям: растут налоги, растут тарифы ЖКХ, растет стоимость ремонта и мебели и т.д. Все это значительно снижает привлекательность арендного бизнеса в его легальном выражении. Собственники, может быть, и хотели бы переложить часть расходов на арендаторов, однако значительное снижение количества последних не позволяет это сделать.
Добавлю, что сегмент апартаментов, о которых так любят рассуждать в последнее время, на сегодняшний день невелик и не оказывает существенного влияния на рынок аренды, — продолжает Ламин. — С ростом количества предлагаемых вариантов влияние, естественно, будет усиливаться. Рост предложения при постоянном низком спросе неизбежно приведет к снижению ставок.
Realty.dmir.ru
