Доступность жилья в Кузбассе

Вновь в гостях у редакции электронного журнала недвижимости «Вариант» Виктор Храмцов - директор ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ», профессиональный оценщик с огромным опытом работы в Новокузнецке и Кузбассе.

- Виктор Николаевич, в феврале 2019 года в Варианте вышло Ваше интервью под названием «Какое жилье доступно среднему кузбассовцу?». В нем говорилось о том, что 2018 год для рынка жилья в России стал годом преодоления кризисного периода, начавшегося в 2014-15 годах, о факторах, оказавших влияние на этот процесс, о продолжающейся стагнации на рынке коммерческой недвижимости. Кроме того, на примере Кемеровской области и Новокузнецка, Вы рассказали о методике расчета «ценового порога доступности жилья», применяемой в федеральной целевой программой «Жилище», которая позволяет определять доступную цену за квадратный метр для населения со средними доходами и служит ориентиром для инвесторов при строительстве нового жилья.[1]

С момента публикации прошло немало времени, и, думаю, пора подготовить новый материал на эти темы. Что происходит у нас на рынке недвижимости в этом году, о каких ожиданиях и прогнозах можно говорить сегодня?

- Прошедшее время показало, что имевшие место в последние годы факторы, влияющие на рынки недвижимости, ещё более усиливаются. Рынок жилья повсеместно продолжает рост. Спрос на жильё растёт на фоне падения уровня жизни: с одной стороны – из-за опасения негативных сценариев в экономике, с другой – на стремлении людей сохранить средства при снижении доходности на других рынках. Рынок же коммерческой недвижимости переходит из стагнации в рецессию и наоборот, на фоне снижения макроэкономических показателей, а пандемия только усиливает эти процессы.

За последние 10 лет рынок жилья демонстрировал серьёзные «качели». Так, на примере Новокузнецка[2], после падения средней стоимости жилья в кризис 2009-2010 годов на 32%, за 3 последующих года, с 2011 по 2013, произошло восстановление этого показателя на 31%, а период с 2014 по 2017 годы, был периодом самой затяжной стагнации на рынке жилья в РФ с начала приватизации - индекс стоимости жилья в Новокузнецке за все 4 года изменился менее чем на 1 %. Очередное восстановление рынка жилья, начавшееся в 2018 году и продолжающееся по настоящее время, показывает рост порядка 30%. Или по годам: 6,7% за 2018 год, 10,9% в 2019 году, а по итогам октября текущего года превышает 8%, что соответствует среднемесячному темпу роста 0,7% в месяц, при увеличении динамики этого показателя до 1,2% в октябре. При сохранении среднемесячного темпа, увеличение индекса за 2020 год составит порядка 9%. Вместе с тем, не могу не отметить, что по итогам октября, началу ноября, ведущие банки города, отмечали некоторое снижение заявок на ипотеку.

На рынке коммерческой недвижимости наибольший спад за последние 5 лет произошёл по торгово-офисным объектам, стоимость здесь снизилась на величину порядка 30%. Рынок производственно-складских объектов находится в состоянии «колебательной стабилизации» уже около 10 лет. При этом индекс удорожания строительства в Кузбассе, по данным Регионального Центра по ценообразованию в строительстве [3], за последние 5 лет, составляет порядка 30%, а с января 2018 по ноябрь 2020 года - порядка 13,5%. Это говорит о положительном инвестиционном климате для строительства жилья и об отрицательном - для коммерческой недвижимости.

- Возвращаясь к жилью, стоимость которого продолжает расти: насколько и кому доступно оно сейчас по наиболее популярным банковским программам?

- На прошлой беседе мы говорили о том, что превышение среднемесячной зарплаты над средней стоимостью квадратного метра жилья говорит о благоприятном климате для ипотеки в регионе. По данным Кемеровостата, среднемесячная начисленная заработная плата одного работника в августе 2020 года составила 41760 рублей. В Новокузнецке, средняя стоимость за «квадрат» соответствовала этой величине в середине февраля, по итогам августа она была 44 176 рублей, сейчас она составляет порядка 45 тыс. рублей за 1 м², паритет отрицательный. Это официальные цифры по зарплате, и её рост относительно августа 2019 года составил 2,6%. Индекс же удорожания жилья, как было сказано выше, достигнет 9%. Следовательно, отрицательный паритет - это уже тенденция. Если обратиться к альтернативным источникам по показателям средней зарплаты, то картина будет иной.

Рассмотрим ситуацию с доступностью жилья, исходя из анализа такого показателя, как Коэффициент доступности жилья (Кд).

В России методика его определения и использования претерпела несколько изменений. Методика, применяемая Госстроем и иными ведомствами при формировании целевых показателей госпрограмм «Жилище», «Доступное жилье – гражданам России» и в других официальных документах, основана на возможности семьи из трех человек, при двоих работающих и одном ребенке, приобрести двухкомнатную квартиру общей площадью 54 м², исходя из действующих социальных норм жилья на человека. При этом, в соответствии с международной методикой определения Кд, которая не учитывает в расчете необходимый семье прожиточный минимум, потому что предназначена для сравнения уровня жизни в разных странах, «доступным» принято считать жильё, стоимость которого не превышает 3 годовых доходов семьи; от 3 до 4 - «жильё не очень доступно»; от 4 до 5 – «приобретение жилья серьёзно осложнено» и более 5 лет – «жильё существенно не доступно». Следует понимать, что эти показатели, как и иные подобные, носят достаточно условный характер и применяются, исходя из поставленных целей и задач. В нашем анализе, для принятия решения о доступности, мы будем ориентироваться на показатели Кд в соответствии с международной методикой.

Под руководством автора ведущих методик по анализу рынка недвижимости в России, Г.М. Стерника, в 2014 году была разработана «Усовершенствованная методика оценки доступности жилья для населения» [4]. Данная методика расширяет возможности анализа состояния проблемы доступного жилья за счет дифференцированного расчета для различных по доходу групп населения и различных по характеристикам (классу качества и размерам) объектов, при этом расчет Кд (без ипотечной поддержки) и Кди (с учётом ипотечной поддержки) производится по следующим формулам:

Кд = Средняя стоимость квартиры / (Средний годовой доход семьи в данной доходной группе – годовой Прожиточный минимум),

если Средний годовой доход семьи в данной доходной группе > годового Прожиточного минимума);

Кди = (Доля первоначального взноса в стоимости квартиры * Средняя стоимость квартиры + Дополнительные затраты заемщика при получении кредита) / (Средний годовой доход семьи в данной доходной группе – годовой Прожиточный минимум),

если (А * Средний годовой доход семьи в данной доходной группе) > суммы Ежемесячных выплат по обслуживанию кредита за год, то кредит доступен, иначе кредит недоступен,

где А – максимальная доля годового дохода семьи, допускаемая банковским Андеррайтингом для выдачи кредита, %.

Целью нашего анализа при расчёте показателей Кд и Кди по методике Стерника будет определение возможности семей из трёх человек с разным уровнем дохода, приобрести двухкомнатные квартиры разного качества (эконом, бизнес, элит) во всех районах Новокузнецка.

Таблица 1. Источники исходных данных для анализа

По данным Кемеровостата, средняя зарплата по всем отраслям промышленности в Кузбассе за январь-август 2020 года составила 42 229 рублей. При этом прожиточный минимум во 2 квартале 2020 составил: для трудоспособного населения - 11 354 р., для детей - 11254 р.; следовательно, прожиточный минимум семьи из двоих взрослых и ребёнка равен 33 962 рубля в месяц.

На сайте gorodrabot.ru, на основании вакансий по итогам сентября 2020 года, приводится статистика зарплаты в Новокузнецке[5]. При этом, доля зарплат по доходным группам в вакансиях сайта следующая:

• по договоренности – 20,1 %;
• до 15 000 ₽ - 3,2 %;
• от 15 000 до 25 000 ₽ - 17,5 %;
• от 25 000 до 40 000 ₽ - 30,7 %;
• от 40 000 до 60 000 ₽ - 16,5 %;
• от 60 000 до 100 000 ₽ - 9,8 %;
• средняя предлагаемая зарплата в Новокузнецке по вакансиям сайта составила 31 680 рублей в месяц.

На основании представленных данных, распределение населения по доходным группам принято на альтернативной основе: по доходным группам в вакансиях сайта ГородРабот.ру (включая среднюю зарплату по вакансиям) и с учётом официальной средней зарплаты за январь-август 2020 г. в Кузбассе, по данным Кемеровостата:

Таблица 2. Группы населения по доходности

Для определения Кд и Кди необходимо определить Доход домовладения и Доход домовладения минус Прожиточный минимум (ПМ, рублей в год).

Таблица 3. Данные по доходам домовладений

Таблица 4.

Показатели двухкомнатных квартир по классу качества «Эконом» («Хрущевка")

и районам Новокузнецка

Таблица 5.

Показатели двухкомнатных квартир по классам качества «Бизнес», «Элит» («Улучшенная», «Элитная») и районам Новокузнецка

Таблица 6.

Банковская программа по условиям ипотеки в Новокузнецке на ноябрь 2020 года

Таблица 7.

Результаты расчета платежа по соответствующему кредиту для каждого Класса квартир

и выполнения условий банковского Андеррайтинга (+/-)

Таблица 8. Показатели Кд (без ипотечной поддержки) и Кди (с учётом ипотечной поддержки)

Таким образом, показатели Коэффициента доступности жилья (Кд и Кди) характеризуют возможности групп населения по доходности по приобретению жилья разного Класса качества при заданных условиях ипотеки.

Теперь проведем краткий анализ приведенных Виктором Николаевичем данных и сделаем собственные выводы.

Начнем с Группы 6 по доходам - с гипотетической новокузнецкой семьи из 3 человек, в которой оба супруга получают зарплату 42229 р. (среднюю для всех отраслей хозяйства, по данным Кемеровостата).

Без ипотечной поддержки для такой семьи доступным, то есть, имеющим Кд менее 3 лет, будет считаться жилье категорий 3, 4, 5 и 6, то есть, квартиры эконом-класса в Кузнецком, Заводском, Куйбышевском и Орджоникидзевском районах. Менее доступными (Кд от 3 до 4) будут те же пятиэтажки в центре или на Ильинке, а также улучшенное жилье во всех районах, кроме Центрального. Жилье улучшенного и, тем более, элитного уровня для нашей «средней» семьи считается существенно не доступным.

Но все кардинально меняет Её Величество Ипотека! Коэффициент доступности жилья с ипотечной поддержкой (Кди) соответствует уровню «доступное жильё» для всех рассматриваемых в данном анализе категорий, включая элитную.

Для Группы 5 (средняя зарплата супругов равна средней по вакансиям сайта Городработ.ру - 31 680 рублей в месяц) Кд не соответствует уровню «доступное жильё» ни по одному классу качества. С учетом же ипотечной поддержки, Кди вписывается в уровень доступности для категорий с 1 по 13, то есть, для всех видов жилья, кроме элитного. Оно считается «жильём не очень доступным».

Лучше всех дела обстоят у Группы по доходам 4, условно представляющей семью с доходом супругов по 80 тыс. рублей в месяц с долей 9,8 % (см. табл. 2).

В этой группе даже без ипотечной поддержки доступным будет считаться жилье всех категорий, кроме «не очень доступного» элитного. Но с ипотекой становится доступным и этот класс жилья.

Группа по доходам 3 представляет среднюю зарплату по вакансиям сайта 50 000 рублей в месяц, с долей 16,5 % (см. табл. 2).

Для этой группы тоже доступными без ипотеки будут почти все рассматриваемые классы жилья. Исключение составят классы «Бизнес» («Улучшенное») в Центральном районе и «Элитное».

С учётом же ипотечной поддержки, доступными становятся все категории (Кди < 3).

Группа по доходам 2 представляет среднюю зарплату по вакансиям сайта 32 500 рублей в месяц, с долей 30,7 % (см. табл. 2). Значения коэффициентов и общая картина доступности жилья практически совпадают с данными для группы 5: ни одна из категорий качества жилья не может считаться доступной без ипотечной поддержки.

И уж совсем грустно с доступностью жилья у Группы по доходам 1, представляющей среднюю зарплату по вакансиям сайта 20 000 рублей в месяц, с долей 17,5 % (см. табл. 2).

Общий доход 40 тыс. р. при двух работающих, одном ребенке и прожиточном минимуме для семьи из трех человек 33 962 рубля в месяц, не отвечает требованиям банковского Андеррайтинга. Выплаты по кредиту превышают доход семьи после учета прожиточного минимума (см. табл. 7). По рассмотренной банковской программе (см. табл. 6), кредит не может быть одобрен.

Резюме

1. Для всех групп населения по доходности, кроме наиболее зажиточных семей со средним доходом домовладения (суммарным доходом супругов) от 100 000 р. в месяц, решающее влияние на доступность жилья оказывает ипотечная поддержка. Без ипотеки семьям, где оба супруга получают среднюю, по официальной статистике, заработную плату, доступны, согласно методике, лишь эконом-варианты.

2. Даже ипотека не поможет сделать доступным жилье для семей с низким доходом, так как для ее одобрения необходимо существенное превышение годового дохода над прожиточным минимумом.

3. Приведенные данные наглядно показывают, как ипотечное кредитование облегчает семьям приобретение своего жилья, но, конечно же, не учитывают ни связанные с ипотекой риски, ни влияние многолетних ипотечных платежей на качество жизни.

[1] - https://variant-nk.ru/article/article?id=1387

[2] - По данным раздела Аналитика сайта http://www.variant42.ru/analitik/moneyMeter

[3] - http://www.kemrccs.ru/main.html

[4] - http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/ster...

[5] - https://gorodrabot.ru/salary?l=%D0%9A%D0%B5%D0%BC%...

[6] - Средняя стоимость 1 м² определена по ценам предложений с учетом скидки на торг в размере 1%, применяемой оценщиками на растущем рынке для ипотечных квартир

[7] - Доход домовладения минус ПМ <Платежа по кредиту по всем Классам квартир, требование Андеррайтинга не выполняется, кредит не может быть одобрен